昆明楼市步入“降温”通道

　　“新国八条”横空出世、昆版限购令落地、“一房一价”政策落实、央行两次加息……2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情。而在与这些房地产政策和金融调控不断磨合之下，昆明楼市上半年在纠结、博弈和重压中渡过：观望气氛四散弥漫，购房者、开发商等各方势力拉锯，成交量低位徘徊震荡但房价并未松动。同时随着下半年调控效应的深入，开发商销售压力或将愈来愈大，资金更为紧张，积极推盘销售以回笼资金或将成大势所趋。

　　关键词：政策

　　多举频繁发力 观望氛围浓郁

　　今年上半年的楼市调控措施进一步升级和加深，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。本论调控以1月26日的“新国八条”拉开序幕，“新国八条”的出台，把“限购”推向全国，并上调了二套房首付比率至六成以上；而后昆版限购令细则“靴子”落地；“一房一价”政策从5月份开始正式实施。与此同时，国家为调控通胀，不断提高金融机构存款准备金率并多次加息。1月至6月，央行每月上调一次存准率，每次0.5个百分点，将大型金融机构存准率推达历史高点21.5%；央行还分别在2月和4月加息25个基点。

　　关键词：成交

　　交易量疲软 房价高涨遏止

　　在调控政策的作用下和浓郁观望氛围的影响下，昆明楼市成交量震荡下行。在今年调控力度最松的一个月1月共成交12536套，交易量占到半年成交总量的30%，并成为前六个月月销售的最高点。但随着“限购令”的出台，加之春节假日因素，2月份的市场明显“降温”，仅成交4611套。而在3月这个令人期待的节点上，继续延续2月份的下滑态势。直至进入4月，随着新开楼盘的增多和昆明春季房交会的助力，成交量回升到10684套。然而“银四”积极表现却未能持续多久，传统的“红五月”行情寡淡收场。6月份也并没见起色，交易量继续下滑，3574套的销售数据创今年来月成交情况的最低纪录。

　　成交量的疲软却并没有影响到成交价格，昆明房价未见松动迹象。“6301元/平方米、6351元/平方米、7396元/平方米、6692元/平方米、6191元/平方米、8557元/平方米”这一列数据是对应昆明1至6月的楼市成交均价。从这六个月份昆明楼市成交均价来看，基本维持在7000元/平方米左右的水平，不过一段时间内周交易均价还是出现突破8000元大关的情况，更有单日房价在万元之上。

　　关键词：土地

　　土地大量供应 市场成交平稳

　　昆明土地市场上半年呈现出供应井喷的态势，较去年同期相比供应量有较大地增长，其中今年二季度是土地市场最为火爆的时期。据昆明市国土资源局土地交易中心的统计数据显示，2011年上半年，昆明市共计成交360宗，土地成交20631.524亩，是去年同期的6.34倍，同比增长535%，而2010年全年的土地供应总量也不过9905.91亩，今年上半年的土地成交量就已达到去年全年的2.08倍。

　　不过，对于供应放量，房企拿地却普遍表现并不积极，自今年开春以来昆明土地易市场多呈现“底价成交”的常态。之所以土地交易毫无“火药味儿”，首先是因为这些地块多以挂牌形式进行交易，另一方面原因在于目前调控政策逐步落实，加上信贷收紧，使开发商开始放缓入市节奏，观望市场走向，拿地也更为谨慎和理性。

　　关键词：走势

　　下半年供需矛盾或趋于缓解

　　随着银根紧缩和信贷收紧，下半年，开发商资金链普遍将面临新的考验，加上年底做业绩的因素，开发商推盘积极性会有实质性的提高，以销售产品的方式快速回笼资金解决资金紧张压力，这样一来，供需不平衡的突出矛盾或将在一定程度上得以缓解。此外，去年进入施工阶段的很多城中村改造项目预计都会在下半年推出，这也会使供求量有所增加。不过在楼市供求关系发生变化的情况下，整体房价是否会下滑还尚难预料，具体得观察7、8月份的成交情况以及之后的调控力度。

　　另外，今年政府从源头开始动作，进一步增加了土地供应量，以调节商品房市场的供需平衡。同时有关部门还开展整顿和规范房地产市场秩序行动，重点打击囤地炒地、捂盘惜售和违规预售行为。并全力推进保障房建设工作，形成以公共租赁住房为主、廉租住房、限价商品房、租赁补贴发放等为辅，涵盖各种不同收入层次人群的住房保障体系。（记者 刘婷婷）