限购令下 长春商业地产分析(2)

　　投资指导

　　高收益VS高风险 商业地产投资有讲究

　　城市晚报讯 “现在由于限购令影响，不能投资住宅了，考虑投资商铺，或租或炒都能有所收益。”长春本地投资者吴先生在接受记者采访时表示，“限购令”的全面实施限制了住宅市场投资，蛤迅速激活了商业地产市场，不少投资者开始四处寻找合适的商业地产项目，底商、门市房、写字楼、投资性公寓等产品迅速引起投资者强烈关注。

　　政策调控 投资由住转商

　　吴先生坦言，过去几年，他在长春住宅市场中赚了不少钱，眼下把目光转向了商业地产： “我个人判断，政府对住宅市场的调控还会持续，所以，最近一直在重点关注几个综合体项目。”

　　从长春目前市场来看，由于前期住宅市场的火爆，商业投资比较少，这样一来在投资者眼中的价值洼地也随之走热。不少投资者转向商业地产项目也催热了商业地产的发展，今年以来，长春许多开发商也利用这一时机加强了公寓、写字楼、商铺等物业推售进度，以期抢占市场，这也给转而投资商业地产的投资者们提供了许多的选择，临街商铺、大体量商业项目的铺位、公寓吸引了许多投资者的注意。

　　商业地产投资成功与否有标准

　　相对于住宅，商业地产有自己特有的优势。一般住宅产品的收益在4%-6%之间，而商业项目的投资收益可达到8%左右。收益高于住宅，回报率高，升值空间大，也使商业地产愈发受到投资者的青睐，但并不是所有的商业地产项目都能实现高收益，投资成功与否有标准。

　　长春宽城万达广场有限公司副总经理刘淼认为，与储蓄、股票、基金等投资方式比较，不动产投资目前看来最为稳定，其中商业地产项目投资回报率较高，在投资商业地产时，首先要挑选的就是位置。他说，商业地产具有极强的区域性，黄金地段是收益的保障，黄金地段包括众多的人口、便利的交通、良好的人文环境等。他建议，投资者在投资商业地产时最好把地理位置和公司实力放在首位来考虑。

　　同时，判断投资成功与否要看未来收益折现值扣除现在的投资费用所得的余额应当大于零；另外，以同期银行贷款利率作为参照，预期收益率要大于无风险收益率；再就是看投资回收期应限制在整个经营期限的一半以内。

　　计算粗略投资回报率有一个简单公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价；计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价。例如，一商铺面积约100平方米，售价约150万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是100元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1万元的月租金。套用公式：这个物业的投资回报率＝1万元×12/150万元，通过计算，我们得出，这套物业的投资回报率将是8%。要是这个投资者转手以165万元成交，那么它的投资回报率＝(165-150)/150，通过计算得出这套物业的投资回报率将是10%。

　　投资商业地产 不可跟风

　　商业地产的投资，高收益往往伴随着高风险。记者了解到，虽然楼市调控从住宅市场中挤压出的投资需求部分将流入商业地产中，但对于资金实力不强的普通投资者来说，投资商业地产仍然风险巨大。很多投资者往往更关注投资的转手成本和投资门槛，却忽视了其持有成本同样高昂。如较高的物业费，回收成本较慢、需长期持有等。所以，如果投资者以过去投资住宅的思维来投资商业地产，肯定比较困难。

　　业内人士建议，交通规划、城市消费水平和周边商业氛围这些方面先天不足的项目不要选。在长春红旗街、桂林路、重庆路、西安大路、长春站等商业中心是长春最发达、最繁华的地段，临近此类成熟商业区的商业必然优于其他位置。还有，开发商实力和品牌也很重要，经营管理跟不上、定位模糊不清的项目都不能选择。(记者 苏畅)