端倪
Ⅲ
施工“停摆”
7月14日，某地产Q Q群爆出南市区某项目，先前竟已投了20个亿在工地上，但项目始终未有开盘迹象，工地近期还传出“停摆”危情，开发商先前积累的雄厚资本，也耐不住资金链吃紧的时候。据传，导致“停摆”的主要原因，是该项目需要再“补交”一笔相当不菲的地价款。
画外音：受国家连续出台相关房地产宏观调控政策的影响，二季度云南地产企业融资不景气。从国家统计局云南调查总队公布的数据显示，云南房地产企业家信心指数持续下降，二季度信心指数与去年同期和一季度相比分别下降10.3点和4.2点。
另外，随着今年云南省城乡将增加60万套保障性住房建设，加之住宅用地拍卖价过高，土地开发成本加大，建设规费增加，资金压力增大等因素导致房企利润下滑。二季度云南省房地产业盈利(亏损)变化景气指数自今年一季度首度跌破临界值后，继续大幅回落。
端倪
Ⅳ
成交多月下滑
昆明商品房成交量如今已是连续多月出现环比大幅下降，6月份下降30.9%。目前，银行惜贷“冻结”了大部分刚性需求，一方面投资者观望，一方面是刚性需求挤出市场，另外，开发贷款无法到位，以及贷款成本的增加也让开发商选择推迟开盘的策略，如此，市场供应量和需求量都在萎缩，将大大影响市场的成交。
而二环内某楼盘，施工均已完成并交房入住，但最后一栋房源硬是难以现房“出货”，始终没有开盘发售，原因很简单，据知情人透露，“这些房源的潜在客户都被‘限’了，由于房源品质是全小区最好的一栋，又是现房，价格自然很高，就算开盘了，想买的不让买，可以买的又买不起，就算开盘，也是白开。”
画外音：一方面，一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。若不考虑存量房贷利率7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。房贷利率破七，自然吓退不少购房者。
另一方面，在昆明市场，银行信贷已经越收越紧，许多一线营销的业内人士反映，有些房源虽然能被市场抢购，但等银行放款却遥遥无期，许多购房者面临要不就全额付款，要不就放弃购房的境地，开发商等“贷”，购房者观望，市场成交量必然出现下跌。
□市场·声音
现阶段连“饮鸩止渴”都难
前两天参加一个商业谈判，对方是某省会城市的政府平台公司，主谈者是公司董事长。闲聊时，谈及目前地方财政的困境。他很坦率：非常麻烦，没钱！土地财政已经走不动了，现阶段连“饮鸩止渴”都难。
去年成交的开发商一部分开始毁约，或延迟付款；今年以来土地成交量寥寥，政府几乎得不到收益。上个月，当地政府五宗土地拍卖，流拍三宗，剩下两宗还是由区级平台公司以起拍价成交，从左口袋换到右口袋。另一方面，从下半年开始，各级平台公司均进入偿债周期，整个周期可能持续一到三年。且80%债权人是各大商业银行，减免债务几无可能。接下来，各地方政府估计得要花大力气协调平台公司的偿债。加之明年政府换届以及大建保障性住房，都会对地方财政产生相当大影响。
“情形这么严重，你们准备怎么处置？”我问。
他表示：首先是马上停止除保障性住房以外的新建项目，市政府已经下了决议；其次，准备把在货币宽松时期借的一些短债转成长债，尤其是以市政项目融资的短债；再者就是将一些优质资产再融资或出让套现，比如土地出让中配套的交易市场、学校、政府办公区等。当然，政府方面也做了最坏的准备，就是一些专项平台公司或区县一级的平台公司可能出现资不抵债的情形，不过应该不会太多——毕竟平台公司大多数还是拥有可观的优质资产。
他最后补充说：这些都是个人想法，不代表组织。我其实就是个代理董事长，任何平台公司真正的董事长都是书记和市长！
2011年6月27日，国家审计总署公布了地方政府负债总额：截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元。10.7万亿元，无论如何不是一个小数字！2010年国家财政收入也就8.3万亿元。相信未来两三年，各地书记市长们日子都不太好过。从目前来看，解决之道还就是那位仁兄的思路：出让优质资产；短债转长债。地方政府赢得了喘息的时间，各大国有商业银行短期内不用再担心不良贷款额的暴增。但是不管短债长债，它终究是债，是债迟早都得还。拿什么还？还是土地！
于是，地方政府，平台公司，商业银行，各个利益攸关方一起“心有戚戚焉”。如此，可以想象，五年后的房价……(车云东 黄震)
