在有“限”的日子里 昆明开发商疑似“闹钱荒”(3)

　　□业界·观点

　　昆明很难回到

　　2008年的“降价时代”

　　我们认为昆明市场很难回到2008年的“降价时代”，至少今年内很难期盼，其主要原因有以下三点：

　　第一，资金方面。2008年楼市的降价促销其根本在于金融危机的延伸影响，房地产从本质上来讲也属于金融市场的范畴，2008年金融危机的蔓延从根本上影响了国内房地产行业的融资渠道，在资金链断裂的背景下，降价促销才成了必然选择。目前的昆明市场，大多数开发商经历过了上一轮的牛市，资金链更加稳健，而民间资本也相对充裕且愿意投资于房地产，这就从两方面保证了资金的稳定，让开发商具备抗跌资本。

　　第二，成本方面。经历疯狂上涨的不仅仅是楼市，也包括地价，甚至地价的上升幅度甚于楼市，在土地财政的背景下，昆明楼市价格缺乏下调的空间，特别是在大量地块需要补交土地款，进而重新转嫁到业主头上。

　　第三，需求方面。尽管限购令显著抑制了投资客户的置业需求，但昆明作为全国知名的旅游城市，具有良好的气候条件，仍旧对外来置业者形成了极强的吸引力；另外，昆明作为云南省唯一的中心城市，地州高端客户在昆明置业的想法也十分强烈，以及大量大学毕业生留昆，又构成了首置产品的消化基础。

　　昆明项目的地价在房价中所占的比重较高，在地价大幅上涨进而推动房价攀升的背景下，开发商实际可以调节的房价空间非常有限。降价的目的是为了促销，缩减项目的资金回收周期，降低资金成本，进而增加收益，如果降价的导致项目的亏损，必然没有企业会做出降价的决策。

　　昆明“限购令”短期内不会取消。国务院总理温家宝在国务院常务会议中分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作时已经提出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。政府调控房价的决心再次被强调，“限购令”解除的风声也随之销声匿迹，住建部也已经展开专项调查，限购范围进一步扩大已经箭在弦上。

　　还有两个月就是昆明楼市年度盛会，秋季房交会历来被称为“楼市风向标”，其核心是供求关系博弈的关键节点，双方都达到了博弈的疲劳点，才可能形成一个结果。一方面，大量的项目会选择秋交会前亮相，通过秋交会充分聚集客户，同时对客户需求进行探测，以最后调整的销售计划，冲刺全年销售业绩；另一方面客户经过历时半年多的考虑，也逐步认为市场趋于稳定，且置业的时间压力增强，置业需求将会更加强烈。就目前的市场情况来看，我们认为本次秋交会很难成为房价走衰的时刻，最为可能的结果是房价维持目前的均衡水平，市场消化速度逐步提升，实现供求均衡。（至祥置业(中国)有限公司董事副总经理 黄雷）