限购、高铁是近期楼市的热点议题。“暂不限购”的官方表态意味着什么？将陆续开通的轨道交通线路将给楼市带来什么？
就此，记者日前专访了合富辉煌集团副总经理、东莞公司董事总经理徐景宏。作为东莞房地产代理界的风云人物，徐景宏2001年来到东莞，对东莞房地产市场十分熟悉，并有自身独到的见解。
徐景宏说，上半年涨价七分归于结构性上涨，三分因为个盘真正地涨价，接下来业界推货结构控制得比较好的话，今年年底前不会有限购令。同时，为防止限购，呼吁开发商定价更加理性一些。此外，随着轨道交通的建设、产业的转型、人口的优化以及城市的升级，未来10年甚至10年后，东莞房地产发展潜力很大，有持续发展的机会，成交量和价格会进一步上扬。
均价上涨七分属结构因素，三分是真正涨价
南方日报：国务院此轮的限购令是针对房价上涨过快的二三线城市，根据贵公司东莞市场研究部的监测数据，上半年一手住宅均价为8179元/平方米，同比上涨约16.8%，房价上涨是比较快的。
徐景宏：上半年的均价对比去年年底出现了10%左右的增长，但主要是结构性上涨。
南方日报：不过，经踩盘发现，不少楼盘的同类产品价格蹭蹭地往上涨。
徐景宏：具体来说，均价的上涨70%属于结构性上涨，30%是房子真正的涨价。
被投资、投机买家买走？
南方日报：中央调控楼市的方向是淡化投资、投机属性，让楼市回归居住的原点。
徐景宏：我们在城区代理的项目比较多，从过往5年的城区成交来看，首次置业占比45%，二次及以上的改善型自住兼顾投资的置业需求占比40%，纯投资占比15%，投机的比例十分少，可见东莞楼市是比较良性的，尽管成交量比较少，但是可持续发展力比较好。
深圳客，在东莞市场上有，但是集中在塘厦、凤岗、松山湖等少数区域，城区少之又少。
南方日报：既然东莞是一个以自住需求为主导的市场，为什么房价涨幅这么大呢？
徐景宏：对比广、深，东莞的房价处于洼地，随着产业和城市的升级，一段时间内，房价的涨幅可能会高过GDP。
推货结构控制好，年内或不会限购
南方日报：国务院把限购令明确指向房价上涨过快的二三线城市之后，东莞的限购疑云又起，20日东莞住建局局长表态东莞暂不限购，但是说法弹性空间很大，你怎么解读这一说法呢？
徐景宏：首先，限不限购，政府说了算，住建局已经表态暂不限购了。其次，上半年价格主要是结构性上涨，接下来如果业界推货结构控制得比较好的话，今年年底前不会有限购令。再次，为防止限购，呼吁开发商定价更加理性一些。
南方日报：如果限购，可能会采取什么形式呢？
徐景宏：可能在热点区域限购。
南方日报：从上半年数据来看，房地产开发投资同比大幅增加了45%，但是土地市场比较平静，不少地块以底价成交。你怎么看待这一个看似矛盾的现象？
徐景宏：上半年的开发投资不少是去年制定的计划，有一定的滞后性。目前，开发商信贷资金少了，同时大家认识到调控是中长期的行为，拿地、开发会更加谨慎一些，所以土地市场比较平静，下半年，开发投资增幅会放缓。
南方日报：现在，大户型比较难卖，价格上会不会出现松动？
徐景宏：大户型大多是合拼户型，现在购房成本比较高，卖不动很正常。但是东莞的房地产竞争不会太激烈，谁都懂得以时间换空间，上半年开发商卖房回笼的资金比较顺利，手中有一定的资金，价格不会出现松动，最多会有个别的楼盘在某些节点做些促销活动。
随着城市升级，东莞楼市未来10年潜力很大
南方日报：近期，高铁受关注度很高。经过东莞的广深港高铁广深段下个月就要开通了，此外，官方称东莞几条城轨在2013年，轻轨R2线在2015年也会开通。这系列的轨道交通工程将给东莞房地产带来哪些改变？
徐景宏：高铁在虎门设有站点，在高铁刚规划的时候，很多开发商便把高铁纳入楼盘开发计划之中。今年，虎门楼市量价齐升，已经体现了高铁的效应，但还有上升的空间，不过还需要轨道交通之间的融合，以及城市转型升级的配合。
南方日报：从整个东莞来看呢？
徐景宏：在轨道交通的带动作用下，东莞将处于珠三角一小时生活圈之内，以后广、深、莞、惠将成为一个大的生活圈，东莞将成为广、深外溢置业的出口，广、深输入的购买力将盘活东莞市场。目前，东莞房地产仍处于量价的洼地，随着城市规划的成熟、产业层次的提升和人口结构的优化，在未来10年甚至10年后，东莞房地产发展潜力很大，有持续发展的机会，成交量和价格都会进一步上扬。
南方日报：价格高了，市民会承受得起吗？
徐景宏：东莞不断地转型升级，人口素质会水涨船高，收入也会提高。而已经买房的人，房子升值了，就有钱买新的房产。外来务工人员也会有更多的房子可租赁。
