有人曾把市场比做一个金字塔，一线城市属于市场金字塔结构的顶端，影响力非凡，但投入维护成本高昂，且大城市的消费力增长率趋于平缓，未来的空间不是很大；二线城市则处于金字塔中央，市场有一定空间，但比较注重“性价比”；金字塔塔底端则是三线城市，以及以乡镇、村为核心的农村市场，一直在成长，市场空间巨大，但开发、管理成本高昂。
一线赚吆喝，三线赚钞票。资源的流动趋势开始发生逆转：进军，到三线去。有地、有钱、有人，开往三线的大军，已是浩浩荡荡。当开发商大军挺进三线城市，清远也迎来了价值的重新发现。
涌向清远的置业大军
在楼市调控政策不断强化的背景下，媒体、地产业内人士以及购房者纷纷涌入清远。如《南方都市报》、搜房网、新浪等触角敏锐的媒体开始向清远探寻。同时，开发商、代理机构、外来投资客等纷纷涌向清远。媒体、开发商以及专业机构作为市场先知者，他们对清远楼市的重新判断以及决定进军，说明清远市场迎来了新变化，其城市价值也被重新定义。
近两年来，清远部分开发商通过到广州参加房博会等形式，试图让房子走出清远。与此同时，楼盘的持续增量经过一段时期的积蓄也迎来了爆发期。另一方面，外地人也对清远有了重新认识，从本土开发商走出去主动吆喝，到外地投资客主动涌入，形势发生了新变化。
根据某门户网站调查，广州人到清远置业、投资，除了清远优越的资源优势外，有两大因素越发凸显：一是武广高铁开通，缩短了广清两地距离，二是珠三角整体规划把清远纳入了珠三角范畴，进一步扩大了清远城市的发展空间；三是清远房价相对广州很便宜——— 广州买房的首付款在清远可买一套100余平方米房子。最新调查也显示，个别盘的外地客上升至9成。
分析涌向清远的大军，不难发现，大都市带来商业繁荣的同时，也带来了种种“城市病”。针对交通压力、购房压力而设的调控政策层出不穷，这让本已趋于饱和的市场，更是遭遇了当头一棒。
除去严厉的行政手段，广州等一线城市生存空间的缩减，更直接源于土地资源的稀缺。其中最明显的就是，一线城市由于可供开发的土地日益稀少，地价成本越抬越高。而商业和住宅用地又拼命地挤压工业用地。在这样的情况下，不论对于何种企业，尤其是房企来说，一线城市高价土地带来的财务风险一直伴随左右。
广州北是最后的机会，而大军涌向清远也成了理所当然的选择。从“城市化”到“城镇化”的转变，清远的想象空间正悄然扩大。
外地客置业向市中心“渗透”
据了解，外地客到清远置业，较大规模的行动是从2007年开始的。回忆起当年情形，亲历当年盛况的一位当地媒体人难以忘记：“当年广清大道某新项目11月底开售，其开发商从广州拉了几辆大巴共两三百客人，虽然之前一些项目有一些外地客陆续过来看房，但是这么多人还是在清远第一次见到。”
不过由于当时清远房地产业才兴起一两年时间，广州以及珠三角的买家并未留意清远楼市，当时到清远买房的外地人除了本身在清远工作、且打算扎根清远的群体外，其他基本集中在广州花都和清远交界的石角一带，如美林湖国际社区和碧桂园假日半岛。
之后的2008年因为受次贷危机影响，盛况不再。但进入2009年的第一个月，清新的恒大金碧天下利用其特有的品牌影响力和资源整合能力，再一次掀起了外地人到清远置业的狂潮。
2010年4月下旬，清远市住房和城乡建设局做过一次统计，按户籍计算，清远籍以外的买家占了49.97%；当月《家周刊》抽取十多个楼盘数据显示，有的项目外地购房者占了70%，最少的也有20%，外地客比例一般都在20%—30%。
《家周刊》对去年下半年开售的新项目统计显示，外地客比例一般都在20%左右，略有下降，但一些项目外地客反而多了，比如新都广场，4月统计只有70%，到最近一两月这一比例上升到90%左右。值得注意的是，外地人到清远置业由原来的广清交界处逐渐向市中心“渗透”。
到了今年，这一趋势更加明显。在上周末刚刚推第二批货的清新景源公园壹号，去年1号楼开卖时，外地客占3成；23日，2号楼开盘当天成交近7成，其中外地人占4成。外地人在清远置业已经从郊区向清远中心、甚至县城渗透。
有业内人士分析，和清远楼市零零散散的外地投资客一样，广州等珠三角的投资客逐渐发现了清远这块“价格洼地”，投资清远日渐盛行，不过从实际情况看，这种行为大多数通常兼具度假考虑。加上清远目前的市场结构基本以刚性及改善为主、投资为辅，投机行为基本不存在，刚性及改善性的供求关系不容易产生大幅度的市场波动，因而也被投资客看好。
开发商瞄准广州客
广州客是一个巨大的市场，一直以来，外来大品牌房企以引进广州客为主。如早期的碧桂园假日半岛、美林湖国际社区一开始就面向广州及珠三角市场，出于宣传的需要而有意忽略清远盘的概念，致使清远市场潜力未被广州及珠三角人有效认知。
在去年4月广州举行的珠三角房博会期间，《家周刊》针对广州及珠三角客户发放的200多份调查显示，大多数人对清远的认知还仅仅停留在旅游业。事实上，这几年到清远来置业的买家，大多数事先并未关注清远市场，也并不是自发主动前来置业的，而是被动地由开发商、代理商邀请到清远看楼才发现清远市场潜力。
2009年后，可谓一个大跨度年，恒大清远项目———金碧天下元旦开盘，先后在南方日报、南方都市报、南方周末、信息时报、广州日报等媒体投放硬性和软性的广告，打出“到清远度假”等概念，在更大范围使广州乃至珠三角的市民认识和了解了清远及清远的房地产市场；集旅游、酒店、房地产等于一身的狮子湖更以驻华大使狮子湖峰会等大手笔活动间接宣传了清远。随着年初清远万科城、清远万科华府等亮相，其品牌效应也掀起新一轮外地客到清远置业的狂潮。
此外，已经在清远拿地的时代地产、敏捷地产等外来知名品牌形成的合力不可小觑。近四五年来一些外来知名代理机构如合富辉煌、中原、经纬，通常会有针对性组织一批外地购房团。因此，推介清远，外地知名房企品牌和知名代理商的功劳不小。
随着外地客的增多，近一两年来，向外地拓展，已不是外来知名大品牌及其项目的“专利”了。如丽都花城、新都广场等外来中小企业所开发的产品，向外拓展也取得不错的战绩。
近日，一向只做清远市场的一江景楼盘的相关人士透露，考虑到产品的特殊性及越来越多的外地人在清远买房的事实，正考虑和积极筹备拓展广州市场，已经和南方都市报等广州大报做过相关沟通。
今年下半年，清远楼市推货量爆发，如凯景中央首座、清华湾、翡翠绿洲、维港半岛等江景盘定位高端，价格基本在7000元/平方米以上，在本地消化能力有限的情况下，广州客是必然的目标。此外，包括一些非江景盘，如恒福曦园、公园壹号等大批量推出新货，主要目标购房者直指广州客。
