“限购令”实施已半年多，受政策和市场之手的双重影响，济南楼市上半年呈现出的种种迹象表明：在政策短期内不会放松的情况下，房价似乎已开始显现下行端倪，宏观调控仍将主导市场走向。
政策之手不松劲
今年以来，在延续去年房地产调控政策基础上，国家进一步强化对楼市的调控。“国八条”、“鲁八条”、“济十条”正式明确了限购政策的范围和要求，对投机投资性购房需求进行了精确打击；商品房明码标价规定的实施，让市场更加透明，开发商“坐地起价”等以往常见的违规现象得以纠正；6次上调金融机构存款准备金率、3次加息，不仅让开发商融资难度不断增大，也直接加重了部分资金并不宽裕的购房者的压力，延缓了部分购房需求；全国1000万套保障性住房、济南2.3万套公共租赁住房建设目标的确定和开工期限的要求，加大了未来楼市的变数。
7月12日，国务院常务会议提出新“国五条”，要求进一步巩固和强化房地产市场调控效果，其中最为值得关注的是，会议提出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。分析人士指出，限购范围即将扩大化，表明未来较长一个时期内，政策调控之手不会放松，楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。
二手房市场成交低迷
上半年，受限购、限贷、加息等一系列政策的影响，济南二手房市场与往年相比显得十分萧条，尽管二手房挂牌量一直较高，但成交量持续在低位徘徊，市场双方的价格博弈仍在持续。
搜房网二手房数据监控中心数据显示，前6个月济南二手房供应量总体呈逐步增长态势：1月挂牌量为61012套；2月受限购政策影响下降较多，但挂牌量仍达31656套；3月挂牌量微弱回升，达到33925套；4月挂牌量大幅度回升，达65038套；5月稍有回落，挂牌量为56160套；6月挂牌量环比增长31.57%，挂牌量达73887套。
与挂牌量相比，上半年二手房成交量明显过低，市场呈现较为严重的供过于求状态。市住房保障和房产管理局网上房地产数据统计显示，上半年全市二手房累计成交量为9463套(二手住宅9173套)。6个月中，仅1月成交量经历了短暂的火爆，成交1994套；2月受限购政策影响，成交量环比大跌42.53%，跌入谷底；3-6月成交量随较2月有所上升，月成交量也只在1500套以上小幅震荡。
价格方面，各月二手房挂牌均价较2010年底有明显上涨。数据显示，1月挂牌均价为8692元/平米，环比2010年12月上涨1.89%；2月8745元/平方米，环比微涨0.61%；3月8809元/平方米，环比微涨0.73%；4月8926元/平方米，环比上涨1.33%；5月8988元/平方米，环比继续微涨0.69%；6月8895元/平方米，环比下跌1.03%。与往年相比，上半年二手房价格涨幅有所趋缓，价格保持平稳。
新房库存持续增加
与二手房市场的低迷相比，新建商品房市场似乎可以用“相对景气”来形容。市城乡建设委“济南住宅与房地产信息网”网签数据显示：1-6月新建商品房(新建商品住宅)网签成交数量分别为9747套897152.49平方米(6519套790000.88平方米)、11298套1107641.27平方米(8393套969142.13平方米)、3017套208514.33平方米(1287套141445.73平方米)、4204套356166.99平方米(2160套235490.56平方米)、5660套553725.39平方米(3362套364441.99平方米)、5007套435145.54平方米(3315套380869.32平方米)。从各月网签成交量看，与去年同期相比增长明显。在政策抑制了投机投资性购房后，开发商主动适应形势，主推面向刚性需求的高性价比房源，赢得了市场的青睐。
但从市场供需看，以往楼市明显供不应求的状况，今年逐渐转变为供大于求。数据显示，1-6月，全市新建商品房(新建商品住宅)新增供应分别为11386套891052.85平方米(5291套627664.08平方米)、1877套117744.1平方米(972套96278.37平方米)、5379套408319.9平方米(2814套313541.18平方米)、4936套456545.2平方米(3011套363943.5平方米)、6229套531461.64平方米(3923套422417.13平方米)、7026套727888.03平方米(3798套450827.24平方米)。以新建商品住宅为例，扣除一二月限购政策出台实施前突击网签的因素，从3月以来，新建商品住宅已连续4月供应量(新增预售加上存量)远大于需求量，市场供需形势已由以往的“去库存”逐渐变为“积压”，随着下半年供应量进一步增加，库存压力将进一步增加。
