楼市交易持续低迷，南京房价下半年到底还有多大的跌幅？没有被限购的刚需买房人，究竟何时可以出手？昨天下午，在由365地产家居网联合网尚研究机构主办的“2011下半年南京楼市形势分析发布会”上，专家指出，目前南京房价若下跌15%-25%，可以预见刚需客将大量出手入市，交易量短期或将出现反弹。
观点一：
开发商日子并非“不好过”
从网尚研究机构统计的成交数据上看，上半年南京房地产市场并不像开发商感受得“那样难过”。上半年南京商品房销售金额约320亿元，略高于去年同期，虽然这是通过楼盘不涨价或小幅优惠换来的，但并非想象中那么差。另外一组数据显示，上半年的成交金额仅比去年下半年下滑30%，且今年3月份以后的成交量是逐月上升的。
统计结果还显示，今年上半年除了中小户型外，各类型的产品供应全面超过需求，特别是受限购政策影响，144平方米以上商品住宅的严重供大于求。“上半年南京楼市还呈现出新的发展趋势，项目单次上市套数持续减少，销售进度不断下降。”
观点二：
若降15%-25%交易量将反弹
网尚研究机构预计，正处于供过于求的南京楼市，将在今年10月-11月份迎来上市的高峰期，且后期供应量有可能进一步增大。“据我们估算，2010年南京全年停建或缓建住宅规模约700万平方米到800万平方米左右，而2011年初恢复开工规模约600万平方米，这部分房源通常会在半年到一年内上市，将对楼市供应产生冲击。”
昨天的分析报告认为，如果当前房价下降15%-25%，房地产市场有望迎来刚性需求短期内大量入市，交易量将有所提升。不过需要指出的是，房价下探对已被限购的人群来说，几乎没有太大意义，因此交易量短期内回潮对整个市场不会造成影响。有业内人士认为，房价下降15%或许已经接近开发商的“心理底线”，综合建筑成本、老业主赔偿、后市预期等多方面考虑，指望房价大跌不太现实。
观点三：
二手房价明年上半年“探底”
新房市场采取“以价换量”的策略，二手房价会出现怎样的变化？
网尚研究机构认为，从目前市场情况看，下半年新房上市量较大，且价格松动，如果二手房市场依旧保持当前的僵局与竞争环境，下半年二手房交易量仍将会保持持续冷清的局面，全年交易量将在4.5-5万套左右。365地产家居网二手房事业部运营总监单伟判断，二手房价格在下半年将缓慢下滑，至2012年上半年探底。
“由于信贷政策、限购政策等调控短时间内不会中断，自住需求的买房人将成为未来买房人主体。”单伟表示，在二手房市场交易量低迷的情况下，2011年下半年买房人地位将进一步提升，买房人在房价谈判中将享有更多的主动权，“买方市场”将真正形成。
观点四：
限购政策或将持续2年
研究报告指出，未来一段时间内，房地产调控行业政策将让位于货币政策，不过限购等调控政策不会放松。网尚研究机构研究总监颜涛分析说，一般情况下，行业政策放松应具备以下三种条件之一：一是季度GDP增速下降至7%以下；二是居民预期被扭转，住房价格下降幅度获得舆论支持(保守估计应大于15%)；三是经济转型基本完成，房地产利润率回归合理水平。他认为，短期来看，2011年底前市场满足其中任意一个条件的概率都很低，因此房地产政策短期内几乎不会松懈。
那么限购政策持续多久为宜？记者发现，昨天的分析报告并未给出明确答案，不过与会的不少专业人士预计，两年左右的时间较为合适。“初步预计，南京的限购政策会在2013年上半年取消，届时保障房的上市供应速度将加快，而楼市的调整也将基本到位”，南京一家本土开发企业的负责人表示。
本报记者 马祚波
