一个城市综合体从破土而出，到鹤立鸡群，它所需要的资金费用浩大，动辄十几亿，多则几十亿元。而且从最初的定位和设计，到最后的运营，对于开发商来说，这不仅仅是资金的考验，更多的是一种综合实力的对垒，需要经历长期的培育。在形形色色的综合体当中，谁能经历冰与火的考验，最后脱颖而出？
有实力才会有“魅力”
“在合肥市面上做综合体能成功的在我看来也只有5家，华邦、华润、置地、万达以及信地”，某位不愿透露姓名的业内人士认为，“合肥目前所谓的综合体，除了那几家有实力、真正做商业地产的之外，剩下的都不能叫综合体，只能称为大型的商业配套”。
虽然综合体能成为开发商宣传的卖点，但是，在实际中，真正的综合体是不能简单地用一两句话或一两栋楼就能概括的，其应该以商业为主，涵盖商业设施、零售业、商业服务，甚至包括公寓、酒店、写字楼在内，满足人们购物、生活、商务等全方位的需求，而目前在合肥市场上，很多号称是综合体的项目却并没有达到这些要求。对综合体的评估尚且缺乏衡量标准，只是听从开发商的一家之言罢了。
合肥需要多少综合体？
“城市综合开发取决于商业饱和度，当人均商业面积已经达到了一定程度，再去开发就会出现问题”，本地一家开发商在接受媒体采访时表示，“综合体能有今天这样的一个量，跟政府的期望值也有很大的关系”。
“一般1000万人口的城市里面，建筑综合体的数量在5到10个之间，如果人口在600万到1000万就应该减半。”中国商业地产联盟专家委员何其琛在2008年的一次高峰论坛上讲道。而据有关部门统计，合肥目前的人口数量仅为500万人左右，所以我们可以算一下，合肥需要建多少个综合体。而目前，大大小小的综合体竟然有30多家，这些综合体造成的人均商业面积有多大？这势必会引起同质化竞争和同业态竞争的问题。
“合肥市在总体的商业规划上面，要有所控制。如果大家都上马的话，可能会造成一些重复性建设和恶性循环。从规划上来讲，商业网点的布局需要慎重考虑。”信地城市广场战略发展中心副总监沈铮在2008年也发表过此类观点，但是，时至今日，效果仍然不怎么理想。
综合体发展合肥有点“嫩”
专业人士分析，大型的商业地产运营商所做城市综合体项目都是订单式的，每个项目在前期运作时，都要有几个主力店，这些主力店多是百货、超市或者影院，它们的加盟可以保证对客流的吸引，开发商会在前期做设计时，针对这些加盟店对空间的要求量身定做。
但是，合肥的综合体目前普遍存在一个通病，就是定位低端，这种定位低端主要是由入驻的主力店决定的，那些大型的国际知名品牌店都很少进驻合肥市场。而只有高端商业主力店对于城市综合体的发展才起到龙头作用，带动抱团效应，并且商业地产依靠这些商业主力店的名头来提升价值和人气。
好的商业地产运营商，他们之所以能够生存并且能快速复制，也都是因为他们有好的战略合作伙伴强强联合。不专业的小型运营商，品牌商家也不认可，即使房子建得再好，区域潜力如何巨大，没有商业氛围和好的管理，商家也不会进驻，毕竟对于商家来说，首先考虑的是收益。
同时，一个建筑良好的城市综合体也需要一个成功的运营高手来运营，前期的调研要做，中期的广告要投，入驻的商家要谈，但这也不能保证后期商业氛围的培育。所以，这就需要一个运营高手来做一个科学、合理的规划，尤其是对后期运营的精心操作。
□何家 占金兵
