投资商业地产要先看准回报率

　　在楼市新政影响下，不少原来热衷于购买住宅的投资者把目光转向商业地产市场，但商业地产投资的难度和复杂性要明显大于住宅，因此不少非专业型投资者无法看准商业地产的投资回报率。德佑地产商用五部经理陈行琦表示，商业地产投资难度大，对投资者的要求更高，如果没有绝对的实力，在选择标的时一定要谨慎。

　　投资商业地产需要对区域的规划有相对较深刻的了解，对整个城市的规划和各区域功能的规划都要有所了解。商业地产不仅要考虑交通、地段、品质，还需要看商圈定位和商业配套能否给项目带来不断的升值。以浦西和浦东两个办公楼项目普陀长寿路的飞雕商务大厦和浦东竹林贸易区的双鸽大厦为例，两个楼盘开盘时间都是2005年，开盘价格均在每平方米1.3-1.5万元。目前长寿路板块主要以居住、娱乐和消费为主，办公楼分布比较分散，且没有固定的行业集中；竹林贸易区主要以贸易公司为主，楼盘比较集中，有利于行业的集中，从而形成良好的行业氛围。 6年后的今天，飞雕商务大厦市场价在每平方米1.8万元左右，双鸽大厦市场价在每平方米3.5万元左右。

　　陈行琦表示，之前购买住宅的投资者，对房价的上涨预期比较大，而商业地产更适合作为长期持有。投资商业地产除了考虑房产本身的增值外，还有住宅所达不到的租金回报率。如上海住宅年投资回报率一般在2%-3%，办公楼年投资回报率一般在5%-6%，且持有越久回报率越高。值得注意的是，各区相关税费和政策有所不同，投资者应该对自己投资的区域政策有足够的了解，才能节省持有和转手时的费用。

　　对于一些已经能够看到投资回报率的二手商业地产项目，陈行琦表示，虽然二手项目的投资风险较小，但也有弊端。对于商铺来说，越养越值钱，而办公楼则有一个黄金增值期，一般持有五六年是黄金持有时间。投资办公楼最好购买有良好规划的新盘或已持有两年左右的项目，这样未来几年的收益能达到一个比较高的水平。