“炒房”时代黯然退场 房产投资证券化启幕 (2)

　　民间资本进入地产首需制度创新

　　不容忽视的是，一直以来，我国民间资本进入房地产开发的渠道过于单一，而且，从房地产制度本身角度来看，在过去较为宽松的货币政策条件下，我国房企融资制度放大了银行金融杠杆效应，客观上将风险过度集中于购房者和银行，将收益大部分收归于房企，这也是过去若干年来房企偏好银行信贷，民间资本未大规模发展的重要原因之一。

　　所以，从某种意义上来看，我国现有房地产开发融资制度本身是一个资金挤出的过程，一方面放大了房企的利润空间，另一方面以银行信贷资金为主，挤出了其它资金渠道。

　　因此，有必要通过房地产开发融资制度改革，开发新的地产金融产品，让房企在风险和收益对称的前提下吸纳更多的民间资本。

　　“改变我国目前的房地产开发融资方式需要两个客观条件，一是货币政策持续紧缩，二是房地产市场上持有型物业占比提高。”从趋势上看，秦虹认为部分民间投资将转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅，总体扩散特点包括由本地向外地、由国内向海外扩展。

　　“新型金融业态”各有看点

　　当前，新型金融业态目前主要包括以房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及R E IT s等(房地产投资信托基金)。从当前国内现实情况来看，这几种方式所需的制度环境完善程度不一，发展进度各异。

　　秦虹认为，信托方式发展条件最为成熟。由于运作模式清晰、相关管理制度比较完善，目前规模已经较大。据中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的数据，今年二季度新增房地产信托资金累计已达2077 .66亿元，房地产信托平均收益率居各领域之首。

　　私募股权基金方式最值得关注，由于信托受众群体大，因而其发行受监管较多。而基金主要涉及高端投资者，最具抗风险能力和持有能力，所以其规范发展最值得关注。

　　被称为房地产“基金元年”的2010年国内涌现了20多只房地产私募股权基金，资金规模达500多亿元。但目前房地产基金募集和管理水平、监管制度以及投资者认知程度还需完善。

　　金地集团总裁黄俊灿在回应业内关于新型金融业态法制和法规缺位的质疑时表示，房地产基金的发展在当前必须先依靠行业自身的监管和自律。

　　有分析人士表示，国内由于起步晚，对地产基金的理解、操作水平均与国际有巨大差距，未来发展未必乐观。