佛山土地变局：从“靠地生财”到“创意作价”(2)

　　佛山土地运营新模式

　　禅城：园区土地“二次开发”

　　过去，禅城通过工业园区化的手段来提高土地利用效率，但很大程度上仍沿用卖地招商的土办法，对入园企业的标准设得不高。由此导致了虽然中心城区的土地越发稀缺，但一些单位土地面积产出值较低，甚至破产的企业仍掌握着大量土地，这也使得禅城的第二产业发展受到了极大的制约。为了改变这种现状，该区开始尝试对园区土地进行“二次开发”。

　　智慧新城的建设正是这样一种探索。作为禅城“十二五”期间的重点建设项目，智慧新城对园区企业一些未用的土地或已破产企业的厂房用地采取回购方式再次集中到政府手中。同时将高新区内一部分未开发利用的土地与周边村组的集体用地进行整合，实行连片开发，使之成为新的产业发展载体。通过这些方式，政府重新引进云计算、物联网、LED、新IT等高附加值产业，吸引科技型企业、都市型企业落户，从而提高土地的单位面积产出。

　　此外，像南庄战略性新兴产业工业园的建设，也不再是简单“卖地招商”，而是更加强调对入园企业的审核，着眼于引进在新能源、新材料等战略性新兴产业领域带动性强、有研发实力、高税收的企业，为南庄今后的产业发展提供后劲。沈文金

　　南海：村民变身房企房东、股东

　　对开发强度高达50%，农村宅基地占了总面积10%的南海区来说，其开发强度甚至已高于香港。面对着新一轮的发展浪潮，缺少可开发土地却拥有大量集体土地的南海自然将目光投向三旧改造与集体土地的合理利用上，并充分考虑了政府、村民与开发商等多方利益。

　　在此前备受关注的大沥联滘广佛国际商贸城的拆迁中，政府对土地的再开发就不再是单纯的开发商与政府间的利益博弈，农村居民也被纳入到利益开发共同体中。虽然联滘地块最终没有从集体转为国有再进行招挂拍，但政府还是通过“反租”村民集体土地的方式进行统一开发。

　　而日前重新挂牌出让的南约社区74街区地块也充分兼顾了地块所在地的村集体利益。出让文件规定，竞得人要将建成建筑物的39%无条件返还给南约村，包括39%的住宅总建筑面积、39%的商业用房、39%的车位和39%的办公用房，而南约村则把出让地块获得的分配款支付给竞得人以抵顶返还物业价款。这种方式摈除了以往单靠卖地“一次过”收入的模式，而是在最大程度上保证村民的长期收益。李慧君

　　顺德：方案与资质成准入门槛

　　早在去年年底出台的概念规划中，顺德政府就将德胜河“一河两岸”三旧改造区域描述成创意港、休闲湾，但在实际建设中还将有更丰富的现代城市功能，包括居住、商业、生活配套、休闲、文化长廊等，成为一个现代城市片区，把创意产业、景观休闲融入其中，成为特色。

　　而为了高水平、高标准地规划该区域，年初出让的首宗地块在出让形式进行了创新，摒弃传统“价高者得”的方式，而是综合考虑地价、规划方案以及开发商资质等因素来确保后期建设的高水平。据了解，该地块位于顺德新城区喜来登酒店东侧，地块编号为F06，土地面积为11.3万平方米，为商住混合地，其中60%是住宅区，剩余区域为办公室、商业建筑等。该地块采取带规划方案勾地的土地出让形式，在土地招标时，将引入地价、规划方案和开发商资质三项指标，通过一定权重计算总分，从而确定最终的中标者。其中，初步确定的地价权重为60%，规划方案为30%，而开发商资质为10%。

　　德胜河“一河两岸”开发建设指挥部办公室主任刘涛解释说，地价比例设定为60%，既保证了开发商进行土地开发的基本财力，也能防止了因为地价过高，将成本转嫁到市民和老百姓身上。此外，有关部门也希望规划带有超前引领的作用，能够较好体现顺德城市化水平。

　　郑梦婕 陈芷伊