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土地变局背后的新命题
城市土地资源稀缺、政府运营能力提升，让传统的土地交易市场正悄然发生着变化。而在这种土地“变局”的背后，许多房地产商已经明显地意识到，获取开发所需土地已不能仅仅依靠“钱”来解决，而是越来越多地考量着一个房地产企业的综合实力、创新能力，乃至是决定行业发展方向的代表与引领作用。
分享城市发展果实
2010年的最后一天，南海区土地交易中心挂牌推出一宗地处桂城佛平路南侧、桂澜路西侧的商住靓地备受业界关注。但是，与以往的土地出让不同，该地块要求竞得人在开发过程中须兼顾所在地的村集体利益，不仅建成后39%的建筑物要无条件返还给地块所在村，还须包租产权属于村集体的商业用房、酒店和办公用房达15年。
“如果到时和村里谈不拢或者产生矛盾怎么办？”面对着南海土地出让的这种“新”要求，不少地产大鳄虽然垂涎于地铁上盖物业的美好前景，但对如此“苛刻”的条件以及开发过程中可能发生的纠纷还是颇为忌惮。一家有意该地的知名房企负责人就坦言，返还比例不是关键，最担心的是这种类似村民入股的合作模式会让开发、运营变得相当复杂。
不过，对于地产大鳄们的顾虑，本土房地产商却不以为然。“这只是房企与村民合作开发的一种形式而已。”佛山长信地产副总经理徐伟钊认为，与外来地产大鳄相比，本土房企虽然资金实力相对较弱，但更了解本地市场与居民需求，开发形式也更加灵活多变，所以也更容易去接受这种类似村民入股的开发模式。
“这种适应能力恰恰就是本土房企相比外来地产大鳄的优势所在”。而正如徐伟钊所说的，虽然从2006年起外来房地产商开始大举入侵佛山，但本土房企却并没有像业界所担心的那样走向消亡，而是利用三旧改造、土地流转在佛山乃至中心城区稳稳地站住了脚跟。
“地产企业必须学会与村民分享城市发展的成果。”能兴地产总经理助理招俊昆认为，在当前城市土地资源日益减少的背景下，三旧改造、土地流转等已经成为地方政府提升土地使用价值的重要途径，也是房地产开发用地的重要来源之一。这就决定了房地产市场不再是企业一个人唱“独角戏”，而是有了政府、村民等更多角色加入，也有了更加多样的游戏规则、运作模式出现。“如何协调、分配，实现共赢，这些都是地产企业必须面对的新命题”。
自持物业量逐年增加
不过，对于许多房地产企业而言，学会利益共享并不是什么困难的事情，他们必须考虑和面对的是在土地资源日益稀缺的趋势下如何保持企业自身的持续快速发展。
今年1月初，一直被业界认为是“退出地产五小虎”的合生创展宣布，公司将试点运营在北京的第一个商业和住宅综合体项目，其中，4万平方米的商业部分将全部为合生创展的自持产权。而按照去年公布的集团5年规划，合生创展未来商业物业对其营业额的贡献率将增加至20%。
近些年以来，中国商业地产的发展可谓是风生水起，特别是开发商自持物业量更是逐年增加，“只租不售”一时间似乎颇有大行其道之势。据了解，除合生创展外，像万科、保利、金地、绿地、万通、中凯、宝龙等诸多国内大牌房企近年来均纷纷在商业地产上大举发力。而在佛山，伴随着风起云涌的商业地产发展，自持物业数量也呈现出不断增多趋势，并已逐渐从商业项目向写字楼、住宅项目商业部分蔓延。目前，仅在佛山的禅桂中心城区，除顺联国际、南海广场、东建世纪广场等老牌商业项目外，还有像保利水城、金安一号、金海广场、南海颐景园的等大型商业MALL、高档写字楼、住宅项目商业选择了只租不售，开发商自持经营。
“无论是商业地产盛行，还是‘只租不售’现象增多，开发商所看重的都是稳定的长线回报。”据长期从事商业运营的地产资深人士李承玺介绍，在近年楼市密集调控的压力下，商业地产已经成为许多实力地产企业被迫或主动转型的首选，而其“中长期收益稳定且政策风险小”的特点，不仅可以保证企业资金链安全，同时，也是房企应对当前土地资源日益稀缺、土地成本上涨，保持自身能够持续、快速发展的重要方式和手段。
“不过，商业地产并不是任何企业都可以进入的。”来自佛山经纬房产咨询公司市场部经理李华宇表示，商业地产是资金最集中、也是投资风险和成本最大的产业，开发企业不仅需要具备雄厚资金实力和强大的融资能力，还必须懂得商业规划设计和经营管理。
“勤练内功，掌握核心竞争力，才是企业持续发展的制胜法宝。”李华宇认为，随着土地资源日益匮乏、房地产业逐步升级，无论是住宅地产还是商业地产，市场竞争都将会十分激烈，此时拥有比同行更加先进的核心竞争力才能始终立于市场不败。“就像招商地产所坚持的绿色建筑、本土房企玫瑰园正努力打造的智能地产……短期看只是提升了产品的附加值，但长远看有可能代表着行业的发展方向，并成为企业持续发展的法宝利器”。
专题策划 崔旭明 统筹 洪俊武
