上海多家银行房贷进入“冻结期”

　　“限购”之外，目前影响申城楼市最大的因素就是“限贷”。近期，多家大型商业银行的房贷业务已经进入“冻结期”。不少银行规定首套房首付5成，利率上浮10%，而从审批的时间来看，一些优质客户的房贷审批流程也要半年之久。

　　审批放款时间延长

　　德佑地产副总经理罗亚东认为：相比一手房市场，二手房市场受“限贷”从紧调控的影响更大，形势更为严峻。具体表现在：首套房“3成首付、7折利率”的政策底线，在实际生活中已经是无迹可循。银行执行的基本上是首付4-5成，利率为基准利率的1.1倍。而对于第二套房来说，政策底线的“首付6成、利率1.1倍”，在实际操作中已经变为首付7成、然后利率在1.2至1.5倍。

　　在认定第三套房的标准上，此前部分银行曾有一段时间放松，“只认贷不认房”。换句话说，只要把贷款还清，就可认定是首套或者二套。但是近期，“认房又认贷”的标准被银行从紧执行，进一步调控了楼市。

　　此外，二手房放贷的前期审批也大大延长，通常要1至3个月。更重要的是，审批通过以后，放款时间也会根据银行的贷款额度差异而延后，这使得二手房的买家经常无所适从。

　　房贷收紧，罗亚东认为其深层次原因。第一，央行连续12次提高存准率，流动性大大收紧，银行确实“很差钱”；第二，宏观调控以来有多次加息，导致存贷款的息差变小，银行为了获得更高利益，必须要提高贷款利率；第三，银行目前的心理预期是，房贷这个产品可能不是最优质产品了，那么贷款有转到中小型企业等的趋势。此外，最重要的原因，银行配合宏观调控，通过收紧贷款额度去挤压投资、投机需求。

　　楼市预期有所变化

　　贷款不断收紧，对上海楼市有重要影响，影响对楼市的预期。

　　从不同层面的客户群体来看，刚性需求由于贷款首付提高了，所以被迫将置业理想，从买大房到变买小房，买贵房到买便宜房。改善性需求的客户，由于需求不是最迫切，在“首付7成、利率1.5倍”的情况下，可能会放慢入市的步伐。至于投资、投机需求，即便能通过一次性付款，跳过“限贷”，也无法逃离“限购”。

　　据分析，“限购”和“限贷”，将在上海楼市持续一段时间。贷款要变松，至少要满足两个条件：第一个是中国经济结构的调整有效完成，重速度更重效益；第二个是CPI高企的状况得到有效控制。而这两条，短时间内看来无法完成。(记者 晏秋秋)