昆明购房者“表情”面面观

　　限购、限贷、加息等一系列房地产宏观调控领域的“关键词”使得持币待购的观望氛围弥漫着整个昆明楼市，最关键的限购令，更是让昆明房地产市场上没有购房指标的投资客不得不取消投资住宅物业的计划，部分来昆外地户籍人口也因限购而无法轻松改善置业……愈来愈多的购房需求逐渐淡出“置业圈”，直接导致了成交量的持续走低。那么新政当前，究竟是哪些人还在买房，支撑起眼下昆明楼市不大的成交量？

　　投资客因调控被迫“歇菜”、部分改善型需求受到“波及”暂缓购房，而留下来的则是真正想要买房的刚性自住需求买家，成为支撑当下昆明房市的绝对主力。

　　“昆明房价出现大幅下降的空间有限，如果能承受范围之内的楼盘，我还是尽早买下。”明年打算结婚的小谢告诉记者。在严厉的楼市调控下，像小谢这部分迫切的刚需购房者来说，调控政策并不会阻碍他们的购房计划，他们是楼市购买力最真实的群体，其中80后所占比例最大。因为他们买房的原因很简单，有切实的需求。

　　刚需族中不仅有婚房主力人群和青年置业人群，还有不少改善型需求者也是买房主力军之一。相对于首次置业人群，他们大多是社会中坚力量，普遍有一定经济实力，基于想给自己和家人营造一个更好的居家环境，这部分改善型置业者一般会在经过了一段时间的观望之后，逐渐选择开始进入市场。“除了以‘80后’为代表的婚房置业人群和基于换房需求的改善型置业人群外，从外地移居昆明的城市‘新移民’，还有旧城改造所产生的拆迁置业群体也是目前昆明‘刚需’的组成部分。”昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，本轮调控最大的特点是呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，这让“刚需族”群体更为理性，发现性价比高的楼盘会适时出手购买。而以往活跃在房地产市场上的住宅投资客不得不暂缓购房，转向商业物业或者非限购区域的产品。

　　在调控政策的影响下，昆明楼市购房需求结构和购房群体结构随之发生着变化。虽然目前刚性、改善型、投资性需求均有不同程度的萎缩，但由于刚性需求购房选择的弹性空间较小，政策对其削减作用基本仅限于被“限购”而失去购房资格的部分人群，因而变化相对较小；部分改善性需求与投资性需求由于其选择较为灵活，在市场预期与“限购”的双重影响下有效需求大幅减少。

　　“房价合适就买”

　　即使是在目前观望氛围浓郁的情况下，有着刚性需求的张沛从未停下看房的脚步，依旧选择在合适的时机下坚定出手。

　　27岁的张沛是曲靖人，目前就职于昆明一家营销公司，四年前，他从学校毕业后，选择留在昆明工作，经过几年的积累，手上略有些存款。“在政策的干预下，开发商新推产品定价不会太高，更不会出现坐地起价现象。而且从目前市场情况来看，昆明房价并不算太高，调控空间有限。既然如此遇到符合心理价位的房子就下单呗。” 张沛告诉记者，他现在到了结婚的年龄，今年对于他来说，最重要的事情就是赶紧把房子搞定。“反正限购了，我也只是买一套自住，不打算投资。”

　　对于张沛这样属于不受限购的“刚性需求者”，摆在他面前的选择有两个：一是选择在市区买个小户型过渡，将来等合适的机会再换房；另外是到离市区不远的郊区买套大一点的房子，虽然远了点，但是居住条件却好了不少。