广州集体建设用地流转的闸门已然开启，沉睡已久的集体建设用地出让、出租等行为将纳入规范管理。记者昨日从广州市政府获悉，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称《办法》)正式下发，《办法》提出，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。
【焦点一】建小产权房按违建查处
此次《办法》的出台，意味着沉睡已久的集体建设用地出让、出租等行为将纳入规范管理。
《办法》指出，流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。但利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。
集体建设用地使用权出让、出租，要持有6份文件：集体土地所有证、集体土地使用证、集体建设用地批准文件、有效的用地规划许可文件、集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料和法律、法规规定的其他要件。
集体建设用地使用权转让时，要持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。值得一提的是，《办法》还规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。
【焦点二】2/3以上成员点头才可流转
集体土地不是说流转就可流转。《办法》明确了集体建设用地使用权出让、出租，要取得集体建设用地所有权人同意。集体经济组织应采取重大事项集体决议的方式，形成同意流转的书面证明材料。
取得同意流转证明还需要经过四道程序：
——发布通告。本集体经济组织在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况。
——召开集体经济组织成员会议或成员代表会议。集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决，须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意。
——进行公示。公示时间不得少于15日。公示期间，有1/3以上集体经济组织成员对集体经济组织成员会议或成员代表会议的决议提出异议的，不得办理流转手续。
——出具同意流转书面证明材料。
【焦点三】土地用于经营须“招拍挂”
取得集体用地，同样要经过“招拍挂”。按照《办法》，集体建设用地流转应当在全市统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在房地产交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得房地产交易登记机构出具的成交确认书或中标通知书。其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。
【焦点四】超五成收益专项用于社会保障支出
《办法》提出，集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。
集体土地流转收益的“蛋糕”如何分配，备受关注。《办法》规定，集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。
集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。
按法定程序决定的收益使用方案，还要报镇政府、街道办备案。
【焦点五】土地闲置将禁转让转租
此前，一些“地王”被闲置“晒太阳”引发广州对闲置用地的处置风暴。今后，集体建设用地使用权人延迟开发建设构成土地闲置的，在土地闲置期间，集体建设用地使用权不得转让、转租。
《办法》还规定，集体建设用地所有权人对闲置土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
而集体建设用地上有违法建筑物及其附着物的，不得流转。
广州市国土房管局相关负责人表示，集体建设用地流转是“双轨制”土地供应向统一的土地供应市场发展迈出的重要一步，提高集体建设用地的使用效率，更好地保障农民权益。据初步统计，广州全市范围的农村集体建设用地规模高达500多平方公里(其中包括不能流转的宅基地)，中心六区经过合法审批的可以流转的农村集体建设用地也有20多平方公里。集体土地规划流转后，将有更多集体建设用地供应市场，解决广州的用地之渴。由于文件刚刚出台，首例集体建设用地流转交易尚未出现，但已经有不少企业向国土部门咨询相关情况。市国土房管局相关负责人表示，此前私下流转的集体建设用地在符合规划的情况下，可以签补充协议，补办相关手续理顺关系。另外，广州集体建设用地流转并未包括住宅用地，也就是说，国家并没有放开“小产权房”。(记者 郑佳欣 实习生 谢潇)
