【丰台】
中铁山语城
风景区内住宅瞄准改善型需求
10月份计划推盘的还有丰台的中铁山语城。
中铁山语城为纯新盘，位于丰台王佐，为纯住宅的花园洋房社区，主力户型为115-160平米的两居到四居。项目10月15日开放样板间，计划在10月底开盘入市。据售楼人员介绍，开盘均价预计在17000元/平米左右。
据该项目负责人介绍，项目临近地铁14号线王佐站，亮点为纯洋房低密社区，未来居住的都是同一圈层的人。项目所处的位置为北京市丰台区著名的南宫风景区，拥有得天独厚的自然资源。
对于为何10月入市，上述负责人表示，主要是因为下半年销售业绩压力较大，想在10月的传统旺季入市。
对于区域市场，上述负责人认为项目有着稀缺的优势。目前项目所处的位置毗邻房山云岗地区，这是航天三院所在地，分布着很多研究所。虽然单位有分房可以居住，但他们存在着巨大的改善需求，并且有换房的能力。而周边可以提供需求的项目几乎没有，这将是项目在销售上的优势所在。
据了解，中铁山语城所在的王佐区域临近房山，以前的老项目珠江御景还未有推新楼座的动作。目前，珠江御景的二手房价格在15000元/平米左右。
【昌平】
金科·廊桥水岸 低密洋房主打品质牌
金科·廊桥水岸是金科地产其中的一个系列产品，根据计划，将在10月期间正式入市。北京金科·廊桥水岸占地20万平米，容积率1.2。项目所有户型均为南北通透设计，6层低密电梯洋房，1梯2户，户型面积从109-300平米不等。
作为纯新盘，金科·廊桥水岸具有较自由的定价权。但由于其目前尚未取得预售许可证，价格并未确定。
据项目负责人介绍，在目前市场情况下，价格并不能由开发商说了算，主要是受到政策影响。公司在定价时，也会综合考虑成本、产品品质、配套等各方面的投入，综合定价。
据开发商介绍，8月，项目8万平米的河谷公园开放，9月25日，示范区开放，一个多月的时间，项目共接待了千余组客户。
对于蓄客情况，金科·廊桥水岸相关负责人表示，“在目前相对低迷的市场环境下，项目来访量我们很满意，这主要得益于项目本身的地段、交通、生活配套、低密度产品”。
对于为何选择在十月份入市，项目负责人表示，主要是集团想先把产品前期做得更细致再开盘，比如园林、外立面、样板间、会所等这些有特色的地方都完成了再入市，为的是给市场呈现真正好的产品。在目前的市场环境下，好产品才是硬道理。
融创·长滩壹号 别墅、洋房预计10月发售
紧邻金科·廊桥水岸的融创·长滩壹号，也预计于10月份开盘。融创·长滩壹号的物业类型为叠拼别墅和洋房，其中叠拼别墅面积约185-330平米，洋房面积约100-140平米。
9月，融创·长滩壹号的实景样板间开放。上周日，记者在售楼中心看到，现场看房者大概有二、三十人。据工作人员介绍，项目因为还未取得预售许可证，价格目前没有确定，但10月份应该能取得证件，价格到时会公布。
未来，融创·长滩壹号所在的南邵板块将作为“昌平卫星城东区”，被政府重点打造，昌平区人民政府也将迁至此。清华附中等知名教育配套目前也在规划中。
据了解，目前昌平区域普通住宅均价约为1.6万-1.9万元/平米，随着新城规划的落实以及昌平地铁二期的建成，市场仍有一定的升值空间，目前多数产品价格已突破2万元/平米。
受2010年市场调控影响，昌平别墅区的别墅项目价格普遍稳定。如去年入市的御汤山，成交均价自去年11月以来，平均为2.5万元-2.6万元/平米。远洋傲北今年9月第二次开盘，北京市房地产交易管理网显示，目前成交均价稳定在2万/平米-2.1万/平米。
【通州马驹桥】
合生·世界花园 精装修纯新盘理性定价
马驹桥区域一直是亦庄板块的供应集中区，在售的合生世界村、米拉village、融科钧廷等楼盘都属于尾房阶段，预计10月底入市的合生·世界花园是较少见的纯新盘，70年住宅精装修均价15000元/平米的报价或将撬动区域房价。
9月28日，记者来到马驹桥1号桥附近的合生·世界花园现场，发现该项目还未正式动工，只在地块周边拉起了围挡，而在马路斜对面的就是即将封顶的60万平米商住大盘合生世界村。
“商业均价13800元/平米，住宅均价15000元/平米，”合生·世界花园项目营销负责人表示，项目正在申请预售证，由于公司销售节点控制，希望能赶在10月开盘，除了登记客户享9.7折外，开盘还有较大优惠，目前蓄客近千组。
据上述负责人介绍，合生世界花园3栋商务公寓为50年产权，户型为55-70平米开间；4栋住宅为70年产权，户型为90-150平米。该组团除了商住楼的少量底商外，生活和商业配套都倚赖世界村项目。
整体来看，合生·世界花园的定价较为理性。50年产权商住产品中，同样是精装修loft，紧邻世界花园的世界村最小面积为100平米，总价为190万/套；世界花园主打小户型，55平米开间折后总价为74万元/套；精装商住项目星悦国际成交价为1.2万元/平米；而70年产权的住宅产品中，融科钧廷的毛坯尾房目前报价为1.5万元/平米，而位置较远的润枫领尚毛坯房均价在1.45万元/平米左右。
由于政策限制，合生·世界花园商住产品的层高仅4.2米，一楼2.5米、二楼1.7米的层高有些逼仄，业内人士预计商住楼将以投资客为主。
“开盘时会给出最大优惠，但降价空间不大，”上述合生·世界花园营销负责人表示，项目3000元/平米的精装修标准，土地、建筑成本都较高，定价不可能比区域毛坯住宅更低。
■ 机构看“银十”
亚豪机构市场总监郭毅
近郊降价潮或将全面爆发
金九楼市表现平平，这与楼市调控政策持续发力，楼市进入买方市场有很直接的关系。限购政策之后，楼市消费客群由刚需客群逐步转向置业升级型客户，而经过7个多月时间的消化期，这部分需求已经得到了有效的释放。另外一方面，供应量的持续快速增长，随着有资格购房客群绝对数量的不断减少，能够撬动成交的力度逐渐减小，供大于求的现象日渐凸显。这将造成接下来的10月房地产市场将开始更加激烈的竞争，有购买资格的购房者必然会精挑细选，而只有那些价格低、品质高的高性价比项目才有可能实现良好的成交。这也会进一步推动北京楼市在下行通道中呈现连锁反应，尤其是在部分楼盘“以价换量”效果明显的影响之下，会有越来越多的项目加入到降价大军当中，近郊将会全面爆发降价潮。(袁晓澜 刘狄 张旭 曾慧娟 自曾晖 实习记者 王芳)
