房地产信托迎来密集兑付期 中小开发商命悬一线

　　自２００９年房地产信贷开始收紧，融资成本“次优”的信托就逆势走俏，成为房地产企业的最优选择。如今，产品期限多为一两年的房地产信托密集到期兑付，一面是债台高筑，一面是销售疲软、回款急剧放缓，一些开发商资金链“命悬一线”。

　　房地产信托迎来密集兑付期

　　房地产信托从２００９年开始发行量猛增。根据中国信托业协会数据，２０１０年投向房地产的新增信托资金累计超过２８００亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达２０７７．６６亿元，房地产信托资金余额６０５１．９１亿元。

　　房地产信托产品期限一般为１－２年，由此，从２０１１年９月开始到２０１２年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，带来的兑付压力可想而知。

　　据了解，开发商目前信托融资成本一般在１５％以上，极个别项目甚至达到２５％－３０％。融资成本如此之高，市场销售却疲态尽显，两面挤压下，房地产信托风险不断累积。

　　“目前房地产信托兑付风险不可小觑。”北京一家信托公司的信托经理坦言，信托项目虽有抵押，但多以股权形式，即使抵押物充分，债权是交叉的，很多抵押物也是重叠的，同一土地或项目往往被用作其他类型融资的抵押，如银行贷款等，而银行对此具有第一索赔权。

　　若有小额项目不能兑付，信托公司或可自行垫上；极端情况下，若一个大额项目无法兑付，而多数信托公司注册资本在１０亿元左右，这意味着信托公司即使出让所有资本金也不够，由此引发信用风险。

　　“９月初，有消息称个别房地产信托项目可能出现到期无法兑付。正是这个消息不断‘发酵’，引发了行业恐慌。”上述信托经理称。

　　据悉，银监会已在８月发文预警，要求信托公司逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险并采取相应措施，对兑付风险“早发现、早预警、早处置”。