【焦点三】旧物管耍赖不走业主应拒交管理费
此前，广州某小区还出现了被炒掉旧物管赖着不走的情形，甚至还照收物管费。
《办法》规定，旧物管不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级市国土房管主管部门或者街道办、乡镇政府要责令其限期退出。逾期拒不退出的，将处5万元以上15万元以下罚款，还将吊销其资质证书。2年内取消该企业参与物业服务项目招投标的资格，3年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动。
物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主应予拒绝。物管拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业委会还可依法通过仲裁或诉讼途径解决。
【焦点四】物管“走人”提前一个月预警
值得一提的是，今后物管退出要提前预警，不能中途“不辞而别”。《办法》要求，因业主、业主大会或物业服务企业的合法决定，物业服务企业退出物业项目的，要按程序做好预警报告。
业主、业主大会或物业服务企业应当在做出合法决定后3个工作日内，将决定的具体内容书面告知相对方，并在物业管理区域的显著位置公示30日以上。接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出物业项目的交接事宜进行协商。其合法决定要包括退出时间等内容。
同时，要将决定的具体内容书面告知所在街道办、乡镇政府和居委会、村委会。
【焦点五】物管损毁公共设施最高罚20万
此前，广州有小区新旧物管交接，旧物管不仅带走了相关的文件资料，甚至卷走了业主的物业专项维修资金。
对此，《办法》严格规定移交的事项：物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备等其他财物；物业管理服务期间配置的固定设施设备；建设单位移交的前期物业服务资料；物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；其他应当移交的财物、资料。
原物管损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，可处5万元以上20万元以下罚款。
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新旧物管交接分五步走
《办法》还明确和细化了移交接管的具体操作方法。业主、业主大会重新选聘物管，要分五步走：
——物业服务合同期限届满3个月前，组织召开业主大会选聘新物管，并将决定书面告知物业服务企业。未及时选聘新物管且原物业合同届满，原物管自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘决定为止。
——衔接期间，业主应当按照原合同的约定继续交纳物业服务费用。
——原物管要在物业服务合同终止之日起15日内，退出物业管理区域，与业主、业主委员会办理移交手续。协商一致的，业主、业主委员会可委托第三方专业机构或选聘的新物管与原物管办理移交手续。
——业主、业主委员会应当与原物管做好移交，制作移交记录，包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等。存在争议的，应当在移交记录载明。
——新物管接管后，业主、业主委员会要将所列事项转交新物管，并由双方盖章确认。（记者 郑佳欣 实习生 谢潇 通讯员 穗房宣）
