借道私募基金 地产开发商融资另辟蹊径(2)

　　地产调控下的成长契机

　　虽然国内的房地产以开发商为主导，房地产私募基金还是一个新兴领域，但地产调控的政策紧缩却给房地产私募带来了一个成长契机。

　　据戴德梁行的数据，2010年中国内地出现了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主，仅占2011年上半年房地产总资金来源4 .1万亿元的1 .2%。而在美国房地产行业的资金来源中，银行投资仅占15%，退休金占35%，房地产基金(包括私募基金、R eits、信托)达到35%的份额。美国的房地产业已经形成以房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。

　　“ 多 年 来 ， 国 内 信 贷 较 为 宽松，房地产融资以银行的间接融资为主，遏制了房地产基金的发展。不过，在调控之下，传统的融资路径关闭了，而且货币超发的时代已经成为过去。这为以信托、基金为主的直接融资提供了历史机遇。”住建部政策研究中心副主任秦虹认为。

　　据一些大型开发商高管反映，从2010年开始，就出现开发贷利率普遍上浮的情况，目前部分银行的开发贷利率达到11%-15%，而信托 融 资 的 融 资 成 本 更 是 超 过 了20%。这样一来，对于急缺资金的企业，房地产私募基金平均20%至30%的利率成本便显得不再高不可攀了。

　　北京中原地产三级市场研究部总 监 张 大 伟 表 示 ， 受 调 控 政 策 影响，现在房地产的资金比较短缺，销售前景短期内也不会好转。地产私募股权基金为房地产市场融资提供了良好途径。但是，地产私募基金 能 提 供 给 房 地 产 的 资 金 数 额 有限，一般是中小企业的选择，而大型企业一般不会选择通过地产私募基金的方式融资。

　　私募基金运作将有一个成熟过程

　　安泰盘实基金总裁蓬钢表示，发达国家的养老金等都是把资金交给有经验的专业基金管理，以期获得收益最大化。而目前国内商业银行、保险公司等机构由于政策限制不得直接投资房地产。财力雄厚的国企对回报率的要求也比较苛刻。所以房地产私募基金和机构的谈判非常困难。预计未来5-10年，房地产基金发展到一定规模后，机构的大门会逐渐敞开。

　　北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强表示，地产私募基金运作本身也有一个成熟的过程。从发展规模看，当前我国的地产私募基金依然处在起步阶段，距离成熟还有几年的路程。从发展理念看，现在开发企业运作基金是为项目融资这一目标考虑，还是为投资人的利益考虑，定位存在模糊空间。从行业监管看，地产私募基金处于无序发展状态，相关行业监管缺失，将带来行业空间受限、政策调整等各类不确定性。（刘振冬）