相关法律尚不完善 以房养老离中国老人有多远？(3)

　　律师说法

　　70年产权到期后面临风险

　　羊城晚报讯 记者谭超报道：中国的住宅使用权只有70年，对“以房养老”会形成什么样的障碍？这是不少人的疑问。对此，岭南律师事务所律师唐明表示，70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用也是一个巨大的未知风险。

　　2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”那么，既然是自动续期，70年产权为何还是以房养老的障碍呢？唐明表示，“自动”的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样，要在使用期届满前一年提出续期申请而自动地获得续期，而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是，这并不意味着这个过程是无偿的。

　　唐明进一步分析说：“简单地说，就是自动续期不等于无偿续期。关于70年之后如何续期的问题，至今还没有出台相关《细则》。此外，根据1995年实施的《房地产管理法》规定，土地使用权的续期需要重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。”

　　因此，对于以房养老的前景，唐明并不看好：“银行推出金融产品，一定会尽量减低自身的风险，由于70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用是一个巨大的未知风险，所以大多数银行或者保险公司对于以房养老不会太感兴趣。”

　　他山之石

　　国外如何以房养老

　　美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

　　加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

　　日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。