二三线城市写字楼 迎来崛起时代？

　　在住宅市场不景气的情况下，商业地产由于具有被看好的长期租金收益和规避调控政策的优势，在近一两年逐步走上稳步上升通道。一线城市北上广深，写字楼市场基本处于饱和状态。因此，对于写字楼的需求正在不断向二、三线城市渗透。与此同时，写字楼在二、三线城市也得到了长足发展。业内人士形容，当前似乎到了写字楼崛起的时代。 本期主持 梁冰

　　王如民 河南楷林置业有限公司副总经理

　　吴建军 河南盛润置业副总经理

　　邢媛 河南坤午置业有限公司副总裁

　　樊绿营 上上国际中心营销总监

　　谈及二、三线城市写字楼的发展，王如民表示，郑州写字楼的发展可以拿上海、深圳的写字楼发展做对比，总结出一些规律，这同时也是对郑州写字楼市场发展的一个印证。上海基本是出租写字楼，想在上海买高端写字楼基本买不到；北京销售型写字楼占比不高于30%，大部分也是持有型物业。

　　深圳最好的两家写字楼公司之前都是销售型的，但是这一年半陆陆续续出现了民营企业投资开发的写字楼项目，由销售型变成了持有型。所以，写字楼市场在二、三线城市发展的历程，也是要经过一个周期的，由销售型物业变成租用型物业。

　　近期商业地产蓬勃发展，是时机成熟？还是住宅被限购之下的大势所趋？吴建军对此解读道，最近的十年是国民财富快速增长，中产阶级迅速膨大的十年；城市的发展、中原经济区建设使包括写字楼在内的房地产需求被迅速扩大；行业自身的发展趋势这三个因素，促使郑州商业地产迅猛发展。但它依旧呈螺旋式上升的规律。

　　该怎样选择风险小、收益高的写字楼进行投资？吴建军表示，要选就选黄金地段加黄金产品，这是写字楼中最值得投资的。

　　市场的利好反应，使得越来越多的开发企业进入写字楼开发当中。同时也出现了这样的一些局面：有的写字楼招商爆满、日进斗金，但也有的写字楼门可罗雀、冷清度日。

　　邢媛认为，从市场来看，原来那种非常普通的，没有什么特色、也没有物业管理的写字楼，逐渐被市场所淘汰，而那些品质高端、物业服务好的写字楼，受到客户追捧。所以，开发写字楼项目，一定要争取做到高端、与众不同、人无我有，不光光是硬件，而且软件也要跟得上。

　　商业地产作为保值、增值非常稳健的投资产品，将会成为更多的资本流向趋势。

　　2003年，郑州出现甲级写字楼，经过CBD五年的培育，目前租金从每平方米3元涨到6元，商住楼基本上达到3.5元的租金，投资收益率很高，所以很多人看中写字楼收益。加上写字楼的短期变现能力比商铺强，所以，写字楼未来几年在于二、三线城市的发展空间将会非常大。

　　在樊绿营看来，投资商业地产，贵的会更妥当一些。