尽管去化缓慢，但沪上多个知名豪宅，包括外滩、新天地等顶级项目在近期的新推量中不降反升。
保值性——这就是豪宅市场每每遭遇政策市都能有理性表现的根本原因，而对于豪宅品牌开发商来说，这也是不轻易打出促销牌的根本原因。
开发商对于当前楼市尤其是高端楼市有一定程度的信心，受到年初限购令以及年中“新沪四条”压制的高端购房需求，有望在年底的这段时间得到释放。
当刚需市场因促销而沸沸扬扬，豪宅们在做什么？
最新研究数据表明，一方面，尽管部分项目出现小幅优惠松动，豪宅市场整体依旧表现坚挺，成交“笃定”；另一方面，在即将到来的十一月，仍有为数可观的高端项目筹备面市。显然，和刚需市场受到大幅降价冲击不同，理性情绪依然主导豪宅市场。
对此，有专家表示，对于豪宅来说，购买力不会因为小幅降价而入场，只有大幅降价才可能撬动销售。但这对于价值相对稳定、稀缺的高端市场来说，几乎是不可能。
不仅如此，该专家预测，受到年初限购令以及年中 “新沪四条”压制的高端购房需求，有望在年底的这段时间得到释放。届时，豪宅市场“观望”情形或将扭转。
行情篇：成交表现“笃定”
和刚需市场不同，豪宅的成交依然表现“笃定”。
有报告显示，上周单价5万元/平方米以上的高端豪宅成交套数为12套，成交面积为0.32万平方米，环比下跌30.15%。成交排名前两位的项目分别是星河湾荟苑和大华清水湾花园，各成交2套房源，成交面积分别为808平方米和588平方米。
“降价潮的蔓延趋势开始对部分高端市场投资客产生一定的心理压力。 ”对此，德佑分析师表示，这是上周单价50000元/平方米以上高端住宅项目成交量骤减的一个主要原因。据了解，购买高端住宅的客户基本上以投资为主，市场的降价趋势让他们对部分高端住宅项目的投资风险性预期加大。
市场篇：部分项目不降反升
2008年年底，上海市民罗女士首次置业，在选择了普通住宅放弃了豪宅，结果发现，在楼市一片低迷的情况下，豪宅与普通住宅相比，跌得慢跌幅较少，而到了2010年楼市回升时，豪宅反弹力度惊人。
保值性——这就是豪宅市场每每遭遇政策市都能有理性表现的根本原因，而对于豪宅品牌开发商来说，这也是不轻易打出促销牌的根本原因。据悉，尽管去化缓慢，但沪上多个知名豪宅，包括外滩、新天地等顶级项目在近期的新推量中不降反升。
不久前在降价潮中曾一度被舆论认为“上海豪宅市场松动标志”的星河湾，在“降价幅度达20%”的传闻出现后，上海星河湾位于闵行的售楼处就接到多个 “要求抢购促销产品”的电话，让开发商措手不及。而据笔者了解，所谓 “降价幅度达20%”，是该项目社区地理位置较差的个别产品在国庆期间的促销行为，价格落差也属于正常范围。据上海房地产交易网数据显示，该项目近期价格并无明显促销行为，成交价格基本保持在4万-5万多每平方米。
事实上，由于豪宅产品的资源性和稀缺性，使得其市场表现有明显的稳定性，这也是为什么类似星河湾这样的豪宅品牌在促销风声出现后遭遇电话抢购的缘故。
供应篇：需求有望年底释放
上海楼市10月最后一周共有10个住宅项目开盘，其中有80%的项目处于外环外。与前几周不同的是，上周开盘的项目中有接近一半的项目推出相对高端的产品，别墅及均价4万元/平方米以上的项目共有5个之多。
从产品类型上看，公寓房源中，刚需小户型产品占比明显下降，9个公寓项目中，有6个项目推出了超过130平方米的大户型，其中不乏大平层及跃层等相对高端的产品，最大面积甚至达到了700平方米。
搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，开盘对于项目来说是一个重要的时间节点，没有开发商会在无法预测开盘后销售状况的前提下贸然开盘。
在曲鹏看来，近期之所以有多个高端项目开盘，是开发商对于当前楼市尤其是高端楼市有一定程度的信心，受到年初限购令以及年中“新沪四条”压制的高端购房需求，有望在年底的这段时间得到释放。(夏芒)
