贾卧龙：楼市调控 地方政府应先拿自己“开刀”

　　编者按：随着政府出台的一系列限购、限价、限贷等楼市调控政策之后，近期一些城市终于出现了房价松动的迹象，但人们担心政策一旦放松，会不会出现报复性反弹？那么一年多来楼市调控的成果就将功亏一篑。地产专家贾卧龙认为，房价的成本有相当一部分是来自于地方政府收取的各种税费，而这些费用会被开发商转嫁到消费者头上，因此地方政府应从自身“开刀”取消不合理收费，这将对房地产市场回归合理起到极大的促进作用。本网予以转载，以飨读者。

　　楼市调控 政府应先拿自己“开刀”

　　作者：贾卧龙

　　随着楼市调控的不断深入，政策的效果正在慢慢显现，继一线城市之后，二三线城市也开始出现降价苗头，房价下行预期逐渐形成。但强行的压制性调控一直饱受争议，大家都在担心政策一旦放松会不会出现报复性反弹，治标不治本并不能给人安全感。调控这么长时间，一直不能让大家有"痛快"的感觉，原因大概是政府将枪口对准开发商与炒房客的同时，却忽略了对自身的调整。

　　政府是高房价的最大受益者

　　当被问到谁是高房价的最大受益者时，大多数人的第一反应是"开发商"，接着会想到银行、炒房客，其实大家都下意识地忽略了政府，因为政府不是为盈利而存在的。但在我国，政府，尤其是地方政府在房地产市场中获利颇丰，成为房价高企的直接推手。

　　房价是由成本和利润构成的，而成本包括土地出让金、建筑材料费、人工费以及需要缴纳的各种税费等，这其中与政府相关的有土地出让金和各种税费。土地出让金是房企的大项支出，约占房价的20%，有一些城市达到30%左右；开发商需缴纳的税费包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、房产和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等等50余项，合计占房价的20%到30%,只这两项就占到整个房价的一半左右，任志强甚至更干脆的说"土地占48%，与税收合计占70%"，不管具体数据是多少，政府在房地产市场获利丰厚是事实，而这些费用都会被开发商转嫁到消费者头上，房价高涨绝对有政府的责任。

　　政府调控应先从自身做起

　　楼市痼疾长时期存在，高房价更是众矢之的，非常时期采取非常手段无可厚非，"限购"有它必要的一面，但单凭"限购"就想治理楼市不太现实。"限购"是猛药，但副作用强，当务之急是趁着限购暂时生效，对房地产市场各个环节正本清源，从源头杜绝涨价因素，这方面政府应先从自身"开刀"。

　　新一轮调控进行了一年多，开发商与老业主喊着有"切肤之痛"，而无房者却获益有限，感觉像"隔靴搔痒"，这样的结果不能算是成功。其实，政府能把"狠劲"用一半到自己身上，效果绝对会立竿见影。首先，对于土地这一块，地方政府实际上在长期扮演"垄断地主"的角色，靠土地的高收入来支撑着财政收入，土地出让的数量、地价的高低全由地方政府控制，地价越高，政府收益越大，地价无上限，房价肯定水涨船高。冒然放开土地市场不太现实，国家最好根据需求决定土地出让数量，根据居民收入情况限定最高地价，再让开发商竞争，谁的成品房定价低谁得地，这将直接促成房价正常合理。对于涉房税费，国家应坚决取消大量不合理收费，严禁乱收费，降低行政性收费，最大限度减少房地产开发成本，这将会对降价有极大促进作用。

　　房地产市场回归合理，将会对我国经济产生积极影响，也会促进整个社会的和谐稳定。政府在调控楼市时应正视存在的问题，从自身做起，处理好土地问题与税费问题，在调控商品房市场的同时，也应加强保障房方面的工作，多管齐下，这样才能使各方共赢。