黄奇帆说，房地产是个消费品，跟供求有关，供过于求就跌，供不应求就涨；房地产也是个不动产，跟地价有关，不动产的要害是土地，土地要涨价，房产要折旧，所谓房地产保值增值，主要是土地的保值增值；房地产还是个商品，涉及生产和持有环节，与税收有关，税收包括持有环节的税收和生产交易的税收，生产交易的税收会摊到买卖双方的基数里去，会推高房价，而持有环节的税收会增加持有成本，从而遏制房产消费；房地产同样也是个资产品，当然也与金融杠杆有关，杠杆大了，购买力就强，就刺激房地产，而杠杆小了，购买力就弱，就会抑制房地产；房地产还需要“双轨制”配置，“双轨制”里的保障房系统是政府的公共服务，政府的公共服务不光是养老、医疗、教育、卫生、文化，还应该包含为困难群体提供住房保障。总之，我们只要把房地产系统的供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、双轨配置五个关键环节调控好了，就会促进房地产健康平稳发展，实现国泰民安。
重庆采取五个有效措施大力推进保障房建设，一是公事公办公建公管；二是服务对象明确；三是开工率、竣工率和配套率同步推进；四是避免两个“黑洞”；五是实现投融资平衡
谈及如何搞好政府的保障房建设，黄奇帆说，重庆认真贯彻落实中央有关保障房建设的政策，着力采取了五个有效措施来推进。
第一，保障房是政府的公共服务行为，应当公事公办公建公管。政府要保障社会的衣食住行，保障养老、医疗、教育、文化和卫生，保障房作为住房里边的一项重要内容，就应当由政府来提供服务，由政府组织相关的土地储备公司，负责房产建设，由政府成立公租房管理局，负责管理。在美国、新加坡、香港，保障房都是由政府作为法人统一建设管理，资本主义都如此，社会主义更应如此。我们不允许各个单位用集资建房的模式来建公租房、保障房，那样极易出现权力寻租，造成新的不公；另外我们也不鼓励私人老板来建公租房、保障房，老板要追求利润，我们既不能强迫老板来干费力不找钱的活，也不能因此而抬高了公租房、保障房的建设成本。
第二，服务对象明确，就是三类人：一是进城有工作的农民工；二是新生代的大学毕业生；三是城市原住民中的住房困难户。我们这三类服务对象特征明确，不会出现“浑水摸鱼”现象。让当官的、机关干部、富裕人群去模仿农民工，模仿不了；让40岁的大学生，假冒二十几岁刚毕业的大学生也不行；住房困难户是指家庭人均住房面积在15平方米以下，三口之家只有三十几、四十平方米，长期住在很拥挤的地方，隔壁邻居都知道，一调查就清楚。现在很多地方把收入作为能否享受保障房的主要标准，但国内目前的征信系统很不完善，而且登记管理的操作体系也很分散，在居委会、街道登记，它们不是权威部门，要居委会、街道去甄别、核对申请保障房对象的收入很麻烦，也搞不清，还容易出现灰色问题，这样还不如把特征群体搞得简单而好操作。同时，我们对这几类人取消户籍限制，不管是外地还是本地的，只要到重庆来工作，就可以申请保障房。从目前已经进行的三期配租情况来看，我们这个标准非常合理有效，基本没有发现有“浑水摸鱼”的。
第三，保障房的开工率、竣工率和配套率同步推进、一起考核。保障房一旦开工，我们要求两年至两年半必须竣工。竣工的同时，要把保障房周边的配套搞好。你在郊区弄一块地，两年半以后造好了，但水电气不通，公共交通不到位，学校医院不配套也不行，这样的保障房即使建起来也没有意义，老百姓不能安居，所以“三率”必须同步推进。
第四，避免两个“黑洞”。保障房最怕的是形成一个无底洞，今年造的保障房给了今年困难的人，他拿去以后，隔几年变富了，重新买了商品房，保障房不退出来，而是当商品房卖掉，还赚一大笔。这样，一方面就有很多人削尖脑袋、弄虚作假来申购保障房，另一方面，政府的保障房资源，造出一批分掉一批，有去无回，年年要造保障房，永无止境，这不行。为此，我们立了一个规矩，公租房到老百姓手中，租满5年后可以成本价购买，但以后要出售时，必须卖给公租房管理局，形成政府保障房的良性循环。这样，后门关上了，就没有炒作的价值，没有资本的利益输送，也就没什么人想投机来钻营这件事，反而朗朗乾坤，没有腐败。这样，既可以防止出现经济适用房那样的利益输送“黑洞”，又可防止无休止地修建公租房产生的资金“黑洞”。
第五，实现投融资平衡。我们3年造4000万平方米的公租房，去年开工了1300多万平方米，今年又开工了1300多万平方米，明年还要开工1300多万平方米，总共要花1400亿元，资金怎么解决？300亿元是土地划拨，我们储备了几百万亩地，拿出4万亩造公租房，这4万亩地的价值大体上有300亿元。同时，政府财政出300亿元，其中包含中央财政、建设部给我们建设廉租房、公租房的补助。剩下的800亿元，我们向银行贷了350亿元，又向社保基金、保险公司、中央大型国企借了近500亿元，目前这800亿元也已到位。建设资金筹措到位后，关键是今后几年如何将这800亿元的本钱和利息还掉。支付利息方面，我们大体上算了个账，1400亿元造的公租房，租金完全可以偿还800亿元的利息，还本方面则有两个途径：一是通过租售公租房的商业配套设施，可逐步偿还400亿元的贷款本金；二是重庆《公租房管理暂行办法》规定，居住满5年后，公租房可以向特定对象出售，销售价格按综合成本确定。按此测算，出售30%的住房，也将实现400多亿元的进账。这样就可以把账给平衡过去了。
黄奇帆说，重庆通过上述五项措施来推进公租房、保障房建设，去年建了50万套，占全国570万套保障房建设任务的近9%，今年我们继续建了50万套，占全国1000万套保障房建设任务的5%。重庆建设的100万套保障房，一半是危旧房、棚户区改造形成的安置房，一半是公租房。目前，重庆的公租房已经通过摇号配租了三次，为5.5万户家庭、十几万人提供了住房保障，今年内还将继续组织摇号配租，最近的一次就在11月23日，还将有更多的老百姓因此实现“居者有其屋”的心愿。
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中国市长协会 和“中国市长论坛”
中国市长协会是由全国各城市现职市长、副市长及直辖市的区长、副区长参加组成的、具有法人资格的社会团体，于1991年8月经国务院批准正式成立，现有会员约6000名，遍及全国658个城市。
由中国市长协会主办的“中国市长论坛”迄今已连续举办八届，此次在安徽合肥举办的“2011中国市长论坛”主题为：转变城市发展方式，提高城市发展质量，推进“十二五”规划的科学实施。(记者 商宇)
