11月16日上午10点，青浦重固镇万科尚源售楼处热闹非凡，看房者陆陆续续赶来，有打算买婚房的年轻夫妻，有带着孩子看房的80后夫妇，还有买房给父母养老的中年人……这些看房者大多收到了中介和相关代理公司的短信，慕名而来。沪上地产界昨日有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价，而其一举一动在房地产界有风向标意义，业内人士分析，万科此番销售策略或将引领沪上楼市新一轮的降价潮。
万科“低调”促销打折30%
“现在还算是人少的，昨天人更多，售楼处一直服务到晚上。”一名销售人员对记者说。由于人员较多，一些参观样板房的客户还需要在等候区等一下。
“这四栋都有可能开盘，但也有可能有的不开盘。”销售人员指着楼盘图告诉记者。对于开盘时间和价格，却又遮遮掩掩。 “哪些房子可选？价格多少？什么时候开盘……我们都一无所知。”刘女士带着弟媳妇一家一早来看房子，没想到售楼处对于这种应该明显告知的内容也如此 “神秘”，让她直叹气“没见过这样卖房的。”
11点多，在一些看房者再三要求下，一些销售人员才告知楼盘大概价格。据销售人员介绍，将要开盘的房源有三栋，共198套，都是79平方米的精装房，均价在一万二左右，开盘当日可享8—10万元的优惠，各种折扣后最低总价85万元，按此计算，最低价格仅在11000元/平方米左右。
按照网上房地产的公示日期显示，昨天应该是开盘日，不料销售人员告知众看房者，开盘时间未定， “只有交了5万元意向金的客户，我们会打电话或发短信通知开盘时间，没交的我们不通知。”听到销售人员的回答，一些看房者表示不理解。而销售人员则称，之所以这样安排，一方面是为了在开盘当日让买房者有序购房，另一方面也是为了避免麻烦。
如果不在开盘当日购买，之后房子价格会回升吗，还是会继续下跌？许多看房者又有了疑问。 “我们计划卖出50﹪的房子，但从目前情况来看，可能要远远超出这个数字。”销售人员告诉看房者，目前已有一百多人交了意向金，将要销售的房子在开盘当日可能会售空，没有价格回升的说法。
促销是否在“赔本赚吆喝”
在网上房地产的备案数据显示，万科尚源7月份推出的公寓报价区间在1.64—2.28万/平方米，实际成交价在1.5万/平方米；目前的售楼处预计的报价区间在1.12—1.73万/平方米。从二次报价上来看，降幅约有25%，而实际降幅则需要在开盘后才能实际体现。两批公寓的户型也略有不同，前一批稍大。来自中介机构的数据显示，目前青浦重固镇在售的新建商品住宅项目还有逸皓华庭，其累计去化率仅50%左右，均价水平约1.18万/平方米。与目前万科尚源的最新报价相当。
除此以外，万科另一个在上海浦东的楼盘清林径也将于近期开盘。据销售人员介绍，新开盘价格可能在1.3万—1.4万元/平方米，较此前均价有近20%的折让。事实上，按照业界测算，目前万科两个项目的打折房源已经接近或低于开发商的建设成本。有分析称，上海万科此番促销似乎在 “赔本赚吆喝”。
上海规土局网站中的土地出让数据显示，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。 “如果加上3500元的建筑成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元—1.3万元/平方米。 ”中房信分析师薛建雄给记者算了一笔账。 “目前的报价已经等同于万科的成本价格了。 ”
“这主要还是万科一直强调的开盘去化率保证 6成的红线指标所致。 ”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析说。据网上房地产备案系统显示，万科上海的清林径、尚源项目自上市后的合计去化率均在50%左右，前者更低，与其快速周转的一贯风格不符。宋会雍透露，事实上，万科从9月份开始就已经开始不动声色的降价了，新开楼盘相比预期售价低了15%。他介绍称，虽然万科在二三线城市全面开花，但华东地区受调控影响巨大，上海公司正面临严峻的销售压力，据悉，目前仅完成了全年销售目标的70%，在龙湖等竞争对手的刺激下，借助万科最新的过冬论政策，促销打折，似乎成了理所当然的事。
万科回应尚源价格未定
根据上海万科方面向记者提供的资料，上海万科清林径项目位于浦东迪士尼辐射板块新场镇内，售楼处位于新环东路99号，本次即将推出全新产品132套，房型有98平米三房二厅一卫，两房朝南厅朝南。另有118平米三房两厅两卫。
上海万科在沪即将推出的另一项目 “尚源”，位于热点 “大虹桥”辐射板块的青浦重固，约15万平方米的城市综合体项目，包括联排组团与79平方米、 95平方米、119平方米精装高层。售楼处位于福泉山路199弄，本次即将推出一批近300套全新产品， 79平两房两厅精装和89平方米三房两厅精装。另有约 100套 95平方米和119平方米的精装三房两厅在售。
“凡在市场中自由交易的商品，其合理价格均由供求关系决定，并得到交易双方共同认可才能生效。”针对市场传闻的大幅降价举动，万科方面作出回应：企业作为商品的售出方，不可能单方面决定价格，更不可能左右价格走势。只要是尊重市场规律的企业，必然自知并无保证价格不变的能力。除非企业自愿在协议中作出承诺，否则也没有任何法律条款，要求企业承担维持标价不下调的义务。
