目前销售的地产项目，大多是房企在地价高涨的2009年或2010年获得，高地价是否成为房价难降的原因？
方方地产咨询机构数据显示，今年1-10月土地平均成交楼板价7038元/平方米，低于去年9830元/平方米近三成。地价降了，是否会影响房价的下降？土地市场的寒潮能否成就楼市“拐点”？
“地王”项目寻求价格突破
方方地产咨询机构分析人士告诉笔者，今年开盘的项目主要是2009年及2010年上半年拿地的，当时土地市场处于高位。于是，目前开盘的地王项目成为楼王的可能性极大。
以浦东某楼盘为例，2009年拿地时的楼板价为16000多元/平方米，溢价率达到100%以上，而目前其开盘价则达到40000-50000元/平方米，并凭借其产品力成为区域内价格最高，但成交也最好的项目。
但并不是每一个楼王项目都可以保持高成交量，汉宇地产市场研究部经理付伟表示，事实上，在目前的市场环境下，很多地王级楼盘面临重压。一方面要承受资金链趋紧的压力，另一方面则面临客户蓄水量不足的问题，这导致项目推盘时间、推盘价格迟迟未定。
而对于高地价时取得的项目，开发商也纷纷开始采取措施。如位于嘉定南翔的“新城公馆”，近期因为降价，一举成为热销楼盘。
据相关数据显示，该楼盘仅11月(截至12日)就成交74套房源，网签均价为20306元/平方米。而这个项目正是江苏新城集团于2009年12月取得的地块，当时楼板价就高达13200元/平方米，再加上6000元/平方米的装修标准，可谓是“0利润”促销。
而上周，一个地王项目入市，业内认为一旦项目销售不利，未来悄然调整价格可能性很大。
土地底价成交 抑制未来房价
根据相关数据显示，截至目前，上海市土地价格确实降了，这样的降价是否能必然地影响未来房价的下降呢？市场人士表示，近几年房价的快速上涨，主要还是受市场供求因素的影响。房价构成因素较多，不仅仅局限于土地价格一方面，另外还涉及
开发经营成本、利润、利息等，其中又以经营成本和利润占比最大。
需要指出的是，和一般商品价格不同，房价并不会和成本固定挂钩，可变性很强。汉宇地产市场研究部数据显示，以往上海土地价格占房价的比重为6%-18%，如今因楼市低迷，部分降价楼盘这一比重已达40%-60%，为了尽快回笼资金，开发商已将利润压得较低。
也就是说，土地价格的高低并不必然成为房价高低的决定性因素。
近期优质地块土地挂牌价格较高，使得开发商拿地的意愿普遍较低，国家对于打击囤地的力度较大，使得开发商幻想“媳妇熬成婆”的意愿基本破灭。而业内人士表示，如果当前的“限购限贷”等宏观政策继续持续下去，底价成交的土地势必对未来的房价上涨起到一定抑制作用。
