随楼市政策变化 北京房地产市场发生显著变化

　　随着近两年楼市政策的不断变化，北京各个区域内房地产市场也发生显著变化。曾经的热点区域有的保持着稳定，有的则逐渐隐退，地产商开始在新热点区域加紧布局。

　　土地供应呈郊区化

　　近两年，北京城区内的土地供应量不断减少，郊区土地供应量不断增多，供应结构逐步呈现郊区化。

　　北京土地储备中心数据显示，2009年以来，北京供应了194块包含住宅类属性的地块，合计供应建筑面积为3137万平方米。其中有80.4%的供应量集中在郊区，城六区占比只有19.6%。而且城六区的供应量也主要集中在朝阳、海淀和丰台等五环外的区域。住宅土地供应中有90%以上集中在五环外。北京中原分析认为，最近一年内，北京郊区潜在供应的住宅总面积高达1700万平方米，而城区供应量约300万平方米。

　　2009年以来，房山在各区县中的土地供应排名第一。最近三年，房山住宅类地块供应达到了598万平方米，占全市住宅土地供应量的19.1%。据测算，房山供地可形成约4万套住宅。大兴区最近三年住宅土地供应量也达到了592.6万平方米，占到北京宅地供应量的18.9%。另外，通州区宅地供应占比为13.3%，顺义宅地供应占比为8.8%。

　　通州领跌城南崛起

　　随着郊区土地供应的不断增多，以及北京新城规划政策的利好刺激，北京楼市的热点区域也在发生着迁移与变化。

　　在北京各个郊区中，通州是北京楼市发展比较早的区域，房价也是一度在郊区中领涨。2010年初，受通州新城规划利好刺激，房价更是突破2万元/平方米大关。但是，在楼市调控政策来袭之后，通州的房地产市场则首先成为房价最hold不住的区域。不少楼盘迫于销售压力开始降价促销，由部分楼盘的“点”状降价，发展为整体的全“面”价格调整。至此，通州当年的风光不现。

　　2009年11月，随着北京市政府《促进城市南部地区加快发展行动计划》的发布，北京城南地区的房地产市场被激活。

　　从2010年开始，绿地、保利、金地、中粮、中建、万科等品牌开发商纷纷进入大兴和房山市场。城南地区尤其是大兴和房山两个区域，随着土地供应量的增多与众多品牌开发商的入驻，开始成为北京楼市新的热点区域。

　　以大兴为例，随着地铁4号线大兴段的开通，大兴的市场供销规模在全市所占比重越来越高，逐渐成为北京楼市的重要支点。伟业我爱我家市场研究院数据显示，2009年一季度以来，大兴商品住宅成交套数在北京整体商品住宅成交套数的占比已从最初的5%左右逐渐上升到2010年下半年的20%左右；而其供应套数占比也从2009年初的不足5%上升到了2010年底的超过20%。2010年下半年以来，随着区域配套的发展，大兴房地产市场从成交量上已经逐步超越其他区域，成为北京各区县中规模仅次于朝阳区的重要市场。

　　不过，进入2011年以来，限购政策的加码使大兴、房山不可避免地受到了影响，多数楼盘的客户大减，众多项目推迟开盘计划，整体供销下滑。目前，北京城南区域的竞争也日趋激烈。

　　本报记者 陈静思