楼市调控预期多方博弈

　　国家统计局日前公布了10月份70个大中城市房价，其中有34个城市房价环比下降，20个持平，全国性降价开始出现。随京沪率先降价，广深也开始降价，这样，一线城市全部出现降价现象，并开始向二三线城市蔓延。

　　对此，楼市是否出现拐点，不仅再次引发人们的讨论，而且有了新的数据支撑。按拐点为止涨下跌来理解，广州7、8、9三月已经止涨，10月开始下跌，符合拐点的特点。但由于有时会有反复现象，因此，接下来两月的房价对是否形成拐点至关重要。我认为，若连续降价三个月，拐点就成立了。

　　而且，楼市有所谓“金九银十”之说，但9、10月广州房价止涨下跌，显然比在其他月份房价下调来得更有指标意义。11、12月继续下调的可能性非常大，土地出让一月内中止四次，32幅地卖不出多少反映了开发商对后市的判断。

　　比较而言，京沪等地的降价来得更早更猛，深圳一跌就是21%，广州才0.2%。一方面说明在一线城市中，广州楼市相对理性，绝对房价也低一些，即使出现拐点也可能晚一些。或者说，即使接下来的两个月房价继续下跌，但如果跌幅不大，连降三月说是拐点出现也有点勉强。因此，我的判断，在连续下跌三个月的特点之外，下调幅度应该在10%以上，才算真的出现拐点。

　　同理，深圳虽然也是刚开始下降，但一下就降两成，也可认为是拐点突然出现。因为就目前调控力度来看，接下来的两个月出现大反弹的概率比较小。或可以说，在广东楼市中，深圳率先迎来拐点，广州和珠三角有可能跟进。

　　国务院会议及温总理讲话多次提到调控不放松，即使是宏观经济的预调微调，对房地产的调控可能仍会持续下去。一方面是吸取2008年因担忧金融危机影响调控突然转向导致房价猛涨的教训，另一方面，估计中央判断房地产泡沫较大已经影响到经济的稳定健康发展，调控即使不加码但也不会在短期内放松。

　　但后市仍有几个看点值得关注：一是全国性房价调控目标在各地的完成情况，如果大多数城市能控制房价涨幅在GDP增长幅度之内，政策加码的可能性就小；如果很多城市完不成房价控制目标，就要看受到什么惩罚，如果仅是约谈之类的处置，那么明年就不会有什么真正的房价控制目标了；二是全国经济会否出现严重衰退，现在看来全国GDP保持9%以上的增长概率很大，欧债危机对中国的冲击可能有限，因此，调控在经济层面有支撑点，但中小企业经营情况和失业情况会有压力；三是全国两会期间地方政府、开发商以及部分专家会否联手向中央施压，要求放松调控，面对这种局面国务院能否HOLD住；四是土地市场持续冷清对楼市前景会带来什么样的影响，是在中短期内改变供求关系，还是促进开发商消化庞大的土地储备，地方政府土地财政减少，各种市政建设拖延如何应对。

　　从中长期来看，调控有可能转向住宅供应制度建设，一方面是限购令向合理制定房产税转变，地方政府通过房产税来替代原先土地财政的部分收益；另一方面是保障房的建设和分配进一步完善，追求开工率导致“挖坑待建”可能向追求完工率转变，明年可能下调另外1000万套保障房的建设任务，但强调今年的1000万套在明年的完工率。由于保障房中的公租房比重逐步提升，政府怎样利用社会资源进行保障房建设以及其对分配方式的影响，将对楼市产生潜移默化的影响。(彭澎 广东省体制改革研究会副会长)