深圳楼市寒冬来临 豪宅最先降价? (2)

　　世华地产市场研究总监肖小平表示，这些降价案例的楼盘并不是主流的保值豪宅。肖小平解释，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及人文、治安等环境，而棠樾首先都并非深圳楼盘，而水榭山周边配套明显不足跟所谓的“豪宅”关系不大，唯独卓越维港由于其开发商开发的品质以及海景景观等因素具备一些豪宅的品质。肖小平称这种尚不足以被称为“豪宅”，顶多是叫“准豪宅”，从市场上讲这些所谓的豪宅并不是大家都认可的豪宅产品，相比之下，纯水岸、水榭花都等香蜜湖片区的那些产品才算得上是真正有保值作用的豪宅产品。

　　深圳某资深投资客也表示，水榭山周边无配套根本算不得是豪宅，而后海片区的多个楼盘则明显价值被高估，降100万元还是比实际价值要高。

　　“目前在深圳限购令的背景下，会拿出来卖的反倒说明其不是最为保值的产品”，肖小平表示，限购令后深圳不缺乏资金的业主都会选择持有保值性比较好的物业，即使手头上有多套物业的业主在资金缺乏的时候也会首先出手那些保值性不好的产品，也就是前面所述大家并不都认可的有争议的产品。

　　“如果业主手中各有一套深圳原关内和原关外的房产，缺乏资金他会出售哪套？一定是原关外的那一套”，肖小平表示。从深圳市场来看，目前房价出现明显下跌的都是龙岗中心城、宝安西乡、龙华坂田、布吉等片区，而罗湖、福田、南山等深圳原关内的房产虽然价格有所微调，但是下跌幅度并不大。

　　福田罗湖南山物业最保值

　　“市场往下走的时候一定是配套差的房子首先降，并且降幅还比较大”，肖小平表示，像是水榭山等楼盘都是前期市场涨幅比较大的楼盘，而实际上其高价格的背后支持却比较薄弱。

　　记者从世华地产了解到，目前深圳原关内市场上买家看房量很大，买家倾向于在市场不好的背景下购买关内的物业，因为这些物业更为保值，而持有物业的卖家则相反会优先出手关外的物业，同样也是因为关内物业更具保值性。买卖双方之家的不协调只能通过关外物业的降价来协调，因此在关外物业下调价格后，深圳目前主要的成交量都在龙岗、宝安两区，世华地产相关负责人表示。

　　美联物业市场研究部的数据也显示，深圳福田、罗湖、南山等原关内三区的楼市价格，不管是二手房还是新房，其价格变动并不明显，只有个别新盘因此前定价过高，销售价格有所调整。

　　肖小平表示，楼市好的时候几乎所有的楼盘都会随着市场而上升，因为市场那时会抢购，品质好的楼盘和品质不高的楼盘都一样上涨，价格在它们这里差别不明显。而当楼市不好的时候，有能力的买家可选的房源增多，买家就会在房源中挑选购买品质最好、保值性最强的产品。“这时在同样的价格下品质不佳的楼盘就没有竞争力了，对于它们要想出售只能靠降价”，肖小平表示。

　　现在整个行业内的专家普遍不看好2012年的市场，认为2012年上半年市场将会进一步萎缩，此时对于市场敏感的开发商来讲一定是晚卖不如早卖，除非开发商具备将产品押后到2013年再卖的能力，肖小平透露。而对于投资客来讲，如果出现资金压力肯定是要尽快出手手里保值性不佳的产品，即使降价也要出手，某投资客表示。