汉宇地产数据显示，截至11月20日，上海全市商品住宅库存面积已达997.3万平方米，创下了近两年来新高，其中，内中环及中外环区域库存214.2万平方米，占全市库存量的21.5%，是中心城区的新房供应主力。巨大的供应量和存货量，让中环区域站上了降价潮的风口浪尖。
21.41万方获批入市供应突破年内峰值
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，11月上半月(截至11月15日，下同)，全市共有19个批次、42.1万平方米新建住宅项目获批入市。其中，在中环区域(指内、外环间区域，下同)却有8个批次、21.41万平方米新建住宅项目获批入市，已达1-10月间14.75万平方米月均供应水平的 1.45倍，并有望突破7月时的22.55万平方米年内供应月度峰值。
对于中环新盘供应年底发力，21世纪不动产分析师黄河滔认为，主要是迫于严峻的市场环境，开发商有意加大推盘力度所致。
据悉，2011年7-10月期间，中环区域新建住宅供应始终维持在14.3-22.5万平方米的区间，成交却由7月的15.2万平方米下滑至10月的3.2万平方米。
“楼市整体环境不佳、存量高企下，及早出货才是应对之道。此外，新盘供应发力也是部分开发商年底冲刺业绩的体现，其价格策略将决定最终的收效。”黄河滔表示。
然而，面对中环区域的集中放量，市场依旧不买账。
据了解，11月上半月获批入市的中环新建住宅项目，供应面积均不低于3万平方米。然而，中环新建住宅供应发力同时，成交却未被有效调动，11月上半月总共仅有3.2万平方米达成交易，对应去化率仅为14.92%。
目前仍以个案为主“由外及内”成趋势
原有的高存量，加上近期的急剧放量，使得中环区域变成了又一个存货“重灾区”。
数据显示，截至10月末，中环区域新建商品住宅存量约1.43万套、197万平方米；共有7个板块存量超过10万平方米，最高的杨浦新江湾有950余套、约18万平方米，浦东三林、宝山大场也有超过7万平方米的较高库存。而在11月上半月，上述三个板块又分别有4.5万、6.1万和3.6万平方米新建商品住宅供应入市。
在高存量基础上面临再度承压，业内纷纷传言中环降价已迫在眉睫。
“其实目前降价已经蔓延到了中环。 ”上海中原地产咨询研究部总监宋会雍表示，目前降价都是以个案为主，幅度在2成左右，与区域和板块的相关性并不大。
以浦发御园为例，其精装公寓公开均价为2.5～2.8万元/平方米，公开优惠幅度为每平方米优惠600元基础上，总价再减4万，但实际成交均价为2.3～2.4万元/平方米，优惠幅度超过10%。
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，目前上海房价由外向内逐渐蔓延的趋势非常明显。存量过多，销售受阻，使得不少一线开发商的外围楼盘纷纷采用大幅降价活动。这或多或少影响中环区域开发商对于后市的看法。
“中环降价完全在情理之中。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“郊区降，市区不降，这是不现实的。降价是个从外到内的次序问题，区别在于幅度不同。由于抗跌性存在，越是中心区域，降价幅度越小而已。 ”
杨红旭对笔者表示，目前已经有部分项目降至8折左右，今后个案的最大降幅4至5折也可能出现。预计总体降幅会维持在10%—15%。
新房促销效果不佳对二手市场影响更大
其实不仅仅是中环地区，甚至内环内区域日前也已遭到降价渗透。
中原集团研究中心监测显示，从降价楼盘的位置分布来看，降价路径正由“农村包围城市”。从嘉定、浦东等偏远郊区，到普陀、徐汇、闸北等中心城区，降价具有传导性，逐步覆盖上海全市范围。
笔者了解到，位于闸北的某内环内项目在本月开盘后采取购买小户型总价减20万，大户型则总价减30万的优惠活动。该楼盘的特价优惠活动距离外围区域集中降价仅不足一个月时间。
据了解，继10月底部分品牌房企在上海率先降价之后，本月更多开发商加入了降价行列，其中同样不乏万科等标杆房企，且降价楼盘有向市中心逼近的趋势，参与打折促销的产品类型也由刚需楼盘逐步扩展至高端楼盘。但是，近期新开盘价格降幅稳定在15%-30%区间，尚无进一步加深迹象。
宋会雍表示，由于大幅降价是以解决资金问题为动力的，而目前企业还没有到十分缺钱的地步，因此短时间内，2到3成的降价幅度不可能再作深层次调整。可以看出，此轮降价仍是以企业的战略规划为主导的。
黄河滔也表示，当前市场个别产品的降价力度已经“到位”，其价格再次下探可能性不大。
杨红旭则认为：“不仅降价范围会扩大，幅度也会扩大，因为降幅是跟去化率成直接关联的，只有去化率理想，价格底部才会形成。 ”
但现状并非如此。“中环和内环降价所带来的效果并不如外环外理想。 ”宋会雍一针见血地指出，这主要是客群原因造成。因为内、中环项目面对的主要客户并不是刚需，并不急着购房自住，因此观望氛围依然浓重。
付伟指出，视开发商资金需求与库存压力的不同，未来普陀、闸北、杨浦等区域可能率先降价。中环区域新房总体库存量相对较小，大量潜在的改善型需求将维持该区域房价的抗跌性，降价幅度不会达到外围区域楼盘20%～25%左右降价水平，预计将保持在10%～15%之间，具体降价幅度还要看后续政策的影响。
此外付伟认为，中环区域的新盘降价对于全市二手房价格将发挥更大的影响。(关赟斐)
