谈“过冬”
积极卖楼，慎重拿地，练好身体
近日也有不少关于万科的网络传言，郁亮在交流会都一一予以辟谣。对于“中国楼市密探”微博上传播的“万科4月前要甩货，明年年中后要全部买地，2015年要成为世界500强”的说法，郁亮表示，这个完全是无中生有，“两年前，就有某上市公司的高管杜撰万科的松山湖会议纪要，当时模仿的语气还很像，而万科要进入500强的说法，语气模仿并不高明，一看就是假的”。郁亮直言万科没有阴谋，“万科要做什么都会告诉大家，希望大家都好，能提醒行业的就是，对政策要有清醒的认识，根据各自的特点寻找应对的方式”。
而对于万科今年年终奖要减半，郁亮也驳斥其为假消息。“发奖金是跟业绩挂钩的，万科今年的业绩还不错，为什么要少发奖金呢，这不符合万科的逻辑，万科是尊重员工的一家公司”。记者了解到，此前万科仅是在2008年由于业绩没有增长针对管理层削减过年终奖，但当年员工的奖励还有，郁亮表示，万科始终没有扣减普通员工的年终奖。
此前谈到此轮的楼市调控，万科已多次表态将积极“过冬”，而过冬是为了迎接接下来的春天。郁亮26日在交流会上依然对房地产行业充满信心，“我们从来没有说房地产行业的黄金时代结束，万科认为未来15到20年仍是行业的黄金时代，行业仍有很大前景，只不过行业机会跟以前不一样了”。郁亮认为，房地产行业过去给了很多机会是作为投资品的房子，未来的机会则是给正常居住需求的房子，楼市下半场将回到了居住本身，开发商仍然可以赚取正常利润。下一步万科要跟制造业学习，“如果学习了制造业的一半，万科的日子会更好过”。
接下来在楼市的冬天，房企龙头将如何应对？万科表示，过冬首先要积极地卖楼，要很慎重地买地，但不是不买地，管理层对冬天要有决策，比如明年的预算会有些调整，最后冬天要把身体练好。郁亮介绍，万科在冬天的业务发展不是攻势，这样就可以有时间培养员工的技能，加强部门调整和协作。对于万科是否缺钱，郁亮表示，过冬的话人比钱更重要，万科现在发工资的钱有，发奖金的钱有，买地的钱也是有的。
谈房价
“不会对房价进行承诺”
此前，房企降价潮已经在全国各地轮番展开。在深圳，万科的清林径、金色领域等项目有部分价格调整的现象。针对一些业主集体对房价下跌进行维权的现象，郁亮表示，根据市场形势积极定价过程中出现的客户不满事件完全在万科预计范围内，是很正常很普通的事情，“我们2008年遇到过，我们很理解他们的心情，愿意和业主沟通，但市场有市场的规则，缺乏契约精神、市场混乱对所有人都不好，所以要坚持原则”。
针对一些房企对房产做出类似“三年原价回购”的保值承诺，郁亮表示，万科不对价格做出预测，也不会对价格进行承诺。“房价降不降是意愿问题，不是成本问题，房价回到合理水平是大势所趋。对于万科，降价可以让更多人买万科的房子，万科愿意为更多人提供服务和产品”。
对于定价，万科一直的做法都是以“一个月卖60%”作为最起码的要求进行积极定价，“有成交的价格一定是合理的价格，企业不能单方面定价格，定高了就没有人买”。郁亮提醒，以前买房产可能增值很大，现在不一定了，楼市下半场要回到居住为主属性的时代，每个市场的参与者都应该认识到这种转变，房子将不会是好的投资品了。
谈方向
做商业是为了住宅，建社区要增加软性配套
楼市进入下半场，而房企龙头万科则趁此机会向制造业学习：制造业最早靠维修服务，再靠质量，质量好了再靠性价比，再下面比如苹果是靠时尚和艺术、品牌。房地产业也是走这条路，一开始靠质量，然后靠如何让人们在里面住得更加愉快。
郁亮解释，万科在上半场强调为普通人盖好房子，在下半场加上要盖有人住的房子。“房子有人住就需要配套，饭馆不需要万科建，但饭堂却没有人干，万科将在若干大的小区建设饭堂，解决人们早餐和简单的饮食需要，此外万科还会组织业主运动会、联欢会”。万科认为，社区提供的不仅仅是房子，而是生活，万科不是从赚钱角度上考虑做什么，而是为了做配套服务。
对于目前房地产行业的“商业地产热”，郁亮直言万科也做商业地产，在大城市万科的商业比例在逐步提高：很多城市出让的土地中就包括商业，万科不去拿地那连住宅都做不了，万科做商业是为了做好住宅，如果说是因为赚钱多去做，那么企业就变得没有战略，而是投机；再者万科做的是社区的配套商业，希望把它做好。
