11月21日，已试运营半年的西安市商品房预售资金监管开始正式实施，并启用“西安市商品房预售资金监管系统”。政府部门将对开发商企业的商品房预售资金进行实时监管，并在网络平台上实现无缝对接。
记者近日走访西安市各大在售项目楼盘、调访购房者后发现，“商品房预售资金监管”政策在行业间影响尚未形成规模，消费者对“资金监管”政策能不能真正落到实处的效果也持观望态度，“预售资金监管掐住开发商命门”之说尚待考验。
政府愿望
保证开发资金和购房者利益
11月，西安市房屋管理局下发《关于加强商品房预售资金监管有关问题的通知》要求，2011年11月21日起，西安将启动商品房预售资金管理系统。对此政策，西安市房管局产权市场处的工作人员形容：这是掐住了开发商的命门，给开发商上了紧箍咒。
据悉，自1998年开始，中国政府希望将刚刚进入市场化的房地产企业带入茁壮期，而针对当时资金量不是很大的开发企业，政府通过预售制度，以个人购房款的预先支付，为开发企业间接提供快速滚动发展的融资可能。到2004、2005年，随着预售政策弊端的显现，市场一度出现“取消预售制度”的呼吁，各界一片哗然，并受到开发商强烈的抵触。
随后，考虑到融资渠道仍尚不丰富的房地产开发市场，“取消预售制度”的说法被公开否认。于是，另一种变通规避预售制弊端的做法开始酝酿，并最终形成并出台了《商品房预售资金管理制度》，让银行、政府同时对开发商企业的预售资金进行监管，保证专款专用，工程款不被拖欠，也保证不会因资金链断裂而形成烂尾楼，给购房者带来损失。
西安市房屋管理局产权市场处工作人员在向记者详细解释政府出台此项措施的意图时指出，国家明确在法律条文中规定：商品房预收款项不得挪作他用。而在实际操作中，“不挪作他用的少之又少，”该工作人员说，“在相关部门接待的有关房地产问题的上访市民中，大多数问题根源都在预售资金挪用。”
银行希望
防控银行系统风险
民生银行是西安市商品房预售资金监管实施的试点银行。自5月1日资金监管试点开始后，民生银行专门在北马道巷的西安市房产权产籍管理中心设置便捷窗口，为房地产开发企业提供便捷的开户服务。但一位不愿透露姓名的民生银行工作人员告诉记者：“在我们这里开户的开发企业挺多，但很少有购房者自己来把钱交到监管账户上的，可能大家对这个流程还不清楚。”
据商业银行内部人士介绍，此前，对于房地产金融风险的防控，央行、银监会主要通过对开发企业自有资本金35%的比例进行监管，商业银行对房产企业放贷前，对开发企业自有资本进行核准时，其依据仅是开发企业的资产负债表。实际操作中，不少地产商将预收款挪作下一个项目的情况“太普遍了，比如买块新地、开发个新项目。”银行对这些情况知晓，但出于利润压力，只要自有资金和其他条件满足要求，银行就会给开发商贷款。而一旦开发企业遭遇风险，资金链断裂，项目烂尾，购房者将蒙受损失，银行也将面临巨大的贷款风险。
“资金监管如果能严格实施，将对防控银行系统风险起到很大作用。毕竟资金的走向银行能看到，政府能监管。从银行的角度说，能防控贷款收不回的情况发生。”一位银行内部人士说。
除了民生银行外，其他银行也正在对“商品房预售资金监管账户”进行对接。工商银行负责资金监管账户建立的工作人员告诉记者，工商银行之前也有开发商开设了资金监管账户，目前正在了解与政府对接实现网络化的详情。
