新增需求愈发有限 库存增长翻番加速楼市拐点到来

　　今年，全国主要大中城市商品房市场在调控政策下，一方面面临成交持续疲软；另一方面呈现库存的不断上升。时值年末，北京的期房住宅库存将逾9万套，创下新高。而明年上半年，全国35个重点城市住宅潜在供应仍有2.56亿平方米。在“限购”仍将持续的政策形势下，新增需求愈发有限，而日益加大的库存积压形成的资金压力将加速楼市拐点的到来。

　　据链家地产统计，截至12月5日，北京商品期房住宅库存总量为89725套，今年期房住宅库存高涨趋势与2008-2009年的楼市低迷时段相比，库存增长速度几乎加快一倍，消化时间延长八个月。

　　除了“限购”最为严厉的北京在岁尾的11月间商品住宅可售量增加57.67万平方米，全国许多主要城市库存量也均有所上升。据北京中原的统计，上海商品住宅可售量增加53.32万平方米，南京商品住宅可售面积增加57.76万平方米，苏州可售量增加51.11万平方米，青岛可售量增加76.93万平方米；深圳、广州等可售量较上月也都有所增加。

　　根据全国统计局及各城市统计局发布的在建住宅面积及最近1年的新开工面积数值，中原地产推算，明年上半年，全国主要的35个楼市热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积可达2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际出让面积，单套住宅100平方米计算，仅明年上半年这35个城市的潜在供应面积将可以提供住宅超过200万套。在新推盘增加和成交放缓的影响下，后市商品住房的可售存量还会上升。

　　今年前10月住宅新开工面积为12.4亿平方米，而同期住宅的销售面积则为7.1亿平方米，差额高达5.3亿平方米。

　　业内人士分析，按照在建面积半年到一年转化为可售，预计在今年底到明年初全国将出现明显的可售激涨，全国性的库存积压高点可能在明年3月左右。

　　值得注意的是，此轮库存增长的大户多为上市房企。三季报数据统计显示，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。被视为行业龙头的“招保万金”4家公司库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占到所有上市房企库存的近四成。

　　业内人士认为，尽管大型品牌房企在从紧政策下抗压能力相对较大，但在扩充融资难度增加的背景下，特别是中央政府已明确持续“限购”，房地产调控政策仍将从紧，开发商对政策松绑的期盼短时内恐难于实现，这将迫使房地产商加快楼市去库存速度，从而加速楼市拐点的到来。记者陆昀