11月以来，特价项目频频入市，龙湖时代天街、合生世界花园以及部分多期项目低价入市引起签约热潮，带动短期成交量的大幅攀升。从11月第四周开始，新房成交均价大幅回落，有业内专家认为，价格明显回落带动部分项目成交短期回暖，表明近期新房市场已呈现出楼市拐点出现之后的部分特征。
●低价盘成交比重攀升
根据链家地产市场研究部统计，新建商品住宅成交均价3周连降，9月以后入市项目85个，有18个(包括12月入市项目)仍未显示签约，签约率不足一成的项目有42个，占比高达49.4%。
亚豪机构统计数据则指出，12月第一周(11月28日-12月4日)，商品住宅累计成交2110套，成交面积21.43万平方米，环比前一周(11月21日-11月27日)，成交套数下降21.6%，成交面积则下滑16.5%。
在接受记者采访时，亚豪机构副总经理高姗表示，尽管上周北京住宅市场成交量有所回落，但是这一成交数量在近几个月的周度成交数据中仍处于较高水平。“部分项目价格已下调至较低水平，因而吸引到大量购房者入市购买。”高姗如是分析。
降价楼盘的增多，使得楼市成交结构中低价盘所占比重不断攀升，低价盘的成交逐渐占据市场主导。以12月第一周(11月28日-12月4日)为例，万元以下楼盘成交所占比重由之前一周(11月21日-11月27日)的20.70%上升至23.98%，总价在100万以内的楼盘成交比例则由32.59%上升至37.46%。
值得注意的是，成交量的大幅上涨仅限于价格出现实际回落或底价入市的项目，真正打动购房者的无疑还是低价格。正因如此，前期打折项目的销售仍在继续，其他一些项目的实际成交价格也开始出现不同程度的下调。
●去库存阶段加速到来
年底，北京商品住宅市场滞销形势持续加剧，开发商连月来“以量换量”的推盘销售方式不仅没有带来成交回暖，反而促使商品住宅库存总量一再飙升。截至12月5日，北京商品期房住宅库存总量为89725套，这是时隔两年半后，北京期房住宅存量再次逼近9万套高位。与2008-2009年的楼市低迷时段相比，今年期房住宅库存增长速度几乎加快一倍，消化时间则延长了8个月。
尽管表面上看，目前期房住宅库存量和2009年库存一度曾维持在11万套高位相比尚有差距，但链家地产首席分析师张月认为，由于眼下月均库存消化能力远不及当时，目前的实际住宅滞销形势远远严峻于2009年。
按照11月期房住宅签约5200套计算，9万套库存需17个月方能消化完毕。与此同时，资金套牢数额有所增加。以11月商品住宅19906元/平方米的成交均价测算，仅期房住宅库存市值就达2200亿，比当年库存最高时尚多出380亿。
有业内专家指出，房企在京住宅滞留资金一再膨胀，在融资难度增加的背景下，部分开发商明年的扩张或动工进程可能会因此受到影响，但这同时也意味着楼市去库存阶段的加速到来。预计今年过后，连续5个月“以量换量”的推盘模式有望终结，销售重点会转为库存消化，房企“以价换量”的意愿或将随之增强。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认同此观点，他指出，在限购、限贷以及未来房价仍将进一步回落的预期下，资金链愈发紧张、回笼资金压力增大，之前那些房价坚挺、销售不畅的开发商终会因“hold不住”而逐步加入降价行列，房价泡沫将进一步被挤压。（记者 束杰）
■新闻链接
央行报告称房价拐点初现端倪
日前，央行调查统计司通报了《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》的部分内容。
报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
部分参会商业银行代表认为，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但房价下跌20%或许会引发恐慌性抛售。
对此，业内专家指出，今年入市的项目大部分为开发商在2009年和2010年高价获取土地，部分项目的土地成交已经超过40%，近期出现的30%甚至40%的降价幅度只能是开发商为短期回笼资金作出的“割肉”行为。如果在今年底或到明年中期达20%的规模降价，大部分开发商将会面临巨大的成本压力。但随着今年土地价格回落，未来1-2年内或将成为房价平缓下调的缓冲期。
