中小房企“卖身”过冬 (2)

　　在房地产调控力度未见减轻的情况下，北京产权交易所成为房企融资的又一通道。

　　“目前4大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到同期最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”

　　据介绍，截至目前，今年北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。从8月开始，房地产挂牌项目呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔最高挂牌金额达到18亿元。

　　·开发商·

　　产权转让成功就可活命

　　一名开发商透露：“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在这场严冬中活活被冻死。”

　　这名开发商表示，今年北京新开项目的签约率中，中小房企的滞销情况十分严重。据他统计，北京今年由中小房企开发的30多个项目中，回笼资金不足5亿元，平均每个项目的销售金额还不足1700万元，可见中小房企的销售压力之大。

　　“不是我们不降价，而是没法降价。”同上述开发商一样，打算在北交所挂牌交易密云某项目的一名开发商无奈地说，“作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在产品方面，又基本没有在限购政策下能够保值的高端住宅，所以，即便我们现在通过微利套现能够较快地销售，但风险系数较高，对公司今后的发展也有影响。”

　　他表示，目前能做的只有将项目产权出售，希望有一些大的开发商或者企业能够收购产权度过“寒冬”。“产权转让，虽然在转让价格方面会相对有一个很低的折扣，但如果有人接手，便相当于一次性卖出三四十套房子，这笔资金对我们而言可谓是保命钱。”

　　·专家·

　　出局与否不在于企业规模

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，随着市场调控，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分企业被洗牌出局。但谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。“就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。”

　　宋延庆说：“近期，我们曾为几家房企做过模拟压力测试，结果显示，在未来一年内，如果成交量下跌30%、售价下跌15%，只要企业的现金量不低于总资产的10%的话，就不会面临破产。”

　　“中国的房地产开发企业经历了由少到多的过程，未来还将经历一个由多到精的过程。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，未来的房地产市场要靠价格和质量的优势取胜，靠精品和名牌去占领、拓展“这将通过激烈的市场竞争，优胜劣汰，通过企业联合、企业兼并来实现。”（记者 徐楠）