多次加息后房贷成本明年加重

　　今年连加多次息，明年还贷成本又提高了，不少市民纠结该不该提前还贷呢？记者就此采访了银行专家。

　　现实版本

　　90万贷款明年月供增加223元

　　“今年央行连加了好几次息，明年的房贷又要增加不少了！”临近年底，市民王先生又开始为要不要提前还贷纠结起来：手中近百万元的房贷，利息明年要增加好几千，如果不提前还，这个成本实在太高了。

　　今年以来，为了抑制通胀，央行先后在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，而绝大多数购房者在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。具体来说，如果在2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；从2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；到2011年4月6日至7月6日办理的房贷，房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

　　据王先生介绍，09年他在江宁买了一套房，当时贷款90万元，期限20年，采用等额本息还款方式，利率有七折优惠。去年央行开始加息后，他今年的房贷就已经增加了好几百，如果不提前还贷，明年他的利率为4.935%，月供为5907.33元。月供增加223元。

　　行家支招

　　先算算成本账 四种情形不宜提前还贷

　　采访中，银行人士表示提前还贷要先算算成本账。

　　享受7折利率房贷，不必急于还款

　　分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。以100万元20年期等额还本息贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元，对借款人日常生活不会造成什么影响，这部分客户不需要提前还房贷。

　　等额本息还款到中期，不必急于还

　　等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　等额本金还款超1/3，提前还贷不合适

　　对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　投资收益高于贷款利率，不必急于还

　　投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。（陈春林）