2011年，国家对房地产市场宏观调控政策不断，西安楼市整体较往年低迷。上半年，传统销售旺季“金三银四”和“红五月”纷纷缺席，下半年的“金九银十”也明显成色不足。
2011年11月西安商品房市场分析报告显示：当月成交的68.49万平方米普通住宅中，53.8%的普通住宅售价低于6000元/平方米，不少专家认为，西安房价下降的市场预期已经缓缓开启。随着西安房地产市场的降温，西安二手房市场也逐渐进入“寒冬”。相关数据显示：2011年3季度西安二手房市场成交面积为49.42万平方米，环比下滑了0.54%；成交套数为3696套，较上季度减少了239套。其中，二手房住宅成交29.63万平方米，环比下滑15.37%；成交套数为3340套，较上季度减少534套。与2011年二季度相比，三季度西安二手房市场整体呈现了量跌价涨的态势。进入四季度，西安的二手房市场仍旧延续了前三季度的低迷态势，出现了部分小中介关门、裁员，销售人员也开始周末放假休息的现象。
多因素加重二手房观望情绪
与一手房市场一样，观望为近期二手房市场的主要表象。数据显示：三季度，西安二手房住宅成交29.63万平方米，与2011年二季度相比，三季度西安二手房市场整体呈现了量跌价涨的态势。第二点就是市民对一手房的热情大于二手房，这与消费观念有一定关联。第三，二手房价格统计不够规范，造成实际价格高于公布价格的事实，给中介造成信任危机。如先前有媒体报道“西安二手房成交均价上季度跌破3000元/平方米，但本季度强劲反弹，尤其是二手住宅均价，已经逼近4000元/平方米。”第四，不足五年房屋交易各项税收、中介费叠加后高达10%；按揭贷款首付比例提高，10年左右住宅需支付5成、利率提高对购房需求形成障碍。西安万人购房团团长李连源分析认为，正是由于以上原因才造成了二手房交易的观望情绪日益加剧。
“进入四季度，西安市二手房租售房源都出现不同程度的下滑，二手房挂牌均价也随之松动。”鸿丰房产总经理邹春赵接受记者采访时说。进入四季度，西安楼市二手房租售房源都出现不同程度的下滑。其中，12月开始小幅下跌，其挂牌均价也降至7403元/平方米，环比下降1.45%。二手房总可售套数较11月底下降59套，总可租套数较11月底下降95套。交易量缩减，置业者观望情绪浓，二手房市场随着天气进入“寒冬”。
一二手房倒挂成交遇冷
西安万人购房团团长李连源分析二手房市场低迷原因时说，这是由于多年来政府以打压商品房市场投机、投资，以及抑制房价为目的调控政策下，二手房市场首当其冲受伤。诸如五年交易营业税、个税、契税等政策对于二手房市场的交易形成持续影响，尤其是今年西安限购令颁布以来，西安二手房市场交易锐减，1—7月二手房交易面积为73万平方米，与去年同期相比下降达30%以上。交易下降使二手房价格浮动加剧，近期租转售等，对中介的影响非常巨大，达历年之最，许多机构已经出现连续亏损现象，大规模关并现象已经显现。
除此以外，还有楼市热炒中介跟风盲目扩张的原因，更有专业注册600家，市场存在至少1500家以上行业乱象造成的结果。造成此现象非一时之原因，长期以来，西安楼市交易都是一手房大于二手房，比如2010年西安一手房成交1267.17万平方米；二手房成交194.2万平方米，二者比例为1∶6。这样的比例说明西安一二手房成交倒挂，二手房受到冷落的尴尬。
李连源分析认为，只有一二手房比例相当，市场才会形成顺畅的交易链：买新房大房、普通住宅、小房、二手房、保障房的循环链条才会运行自如，让不同需求的人按需购买循序渐进，才会让市场长足发展有可持续性。
做好服务可摆脱销售困境
今年西安的二手房市场成交量较去年略有下滑但整体变化不明显，政策的调控引导让市场呈现出成交不均的态势，一个是成交的时间分布不均衡，另一个是成交的区域分布不均衡，这种市场成交的不均衡是缘于客户群体逐渐明显转化为以刚需按揭买房为主的需求。
今年一、二季度二手房市场整体的成交量和价格比较乐观，政策调控效果主要是从三季度末开始逐渐明显显现，出现了银行紧缩、审批严格、首付提高、利率上浮，税费增加等市场连锁反应，客户购买二手房成本不断增加，二手房市场成交呈现出了“量跌价稳”的情况，但是基于二手房的现房居住、配套完善、性价比高等特性，客户整体成交量下滑并不大，变化的是客户类型从之前的投资型、改善型、刚需型等逐渐转化为以“刚需型”为主、“改善型”为辅的状态。
对于中介市场如何改变目前销售窘境，业内人士分析认为，在目前态势下，在保持限购政策不变的前提下应采取疏导并举的措施，对于之前没有成套住宅，首次购买90平方米以下住宅，尤其是购买二手房的刚需给予契税减半、低首付的政策，以帮助其实现购房愿望。
“二手房市场的低迷不仅表现在房屋买卖，还有租赁。按说“售转租”对租赁市场房源进行补充，但由于其投资属性没变，‘钓鱼’现象非常普遍，即不论能否出租出去，房租都高高在上，哪怕长期闲置也不掉价，造成房源多而成交少。改变这种状态最主要的一点就是业主要调整心态，适时降价减少房屋空置。而中介机构也应顺势利导做好劝导工作，中介最突出的工作是服务，应该高擎服务大旗，利用工作特性做好各方面工作，为企业增收和走出窘境做出积极努力。”李连源分析调控形势下，中介如何走出销售困境时如是说。
