“像雾”——在12月上旬举行的全国工商联房地产商会2011年年会上，不少业内大腕表示看不清当下走势。几天后的中央经济工作会议明确提出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。会议同时提出要继续加大对保障性住房的投入，推进房产税改革试点。
中央经济工作会议释放了怎样的政策信号，房企在明年可能进行怎样的顺势应对？专家和业内人士就此进行了探讨。
政策信号符合预期
新京报：总的来看，你认为中央经济工作会议对房地产的有关表述释放了怎样的信号？你对明年楼市和企业处境有怎样的总体判断？
毛大庆：中央经济工作会议关于“要坚持房地产调控政策不动摇”这一表态，再度体现了调控的决心，也符合万科此前的判断。截至目前，本轮调控已经取得明显成效。预计未来，自住购房者将进一步成为市场主流。作为企业，万科会顺应政策和市场的趋势，继续坚持面向城市普通购房者的产品定位，积极促进销售。
范小冲：释放的信号还是坚定调控，巩固成果，保证经济增长。明年至少是上半年，会延续现在的调控政策。
遇绣峰：我觉得这次中央经济工作会议精神，和之前相比没有太大的变化，未来调控政策会保持下去。谈到预期，市场上的需求肯定还是真实存在的，但在限购政策下受到了比较大的影响，明年的市场情况并不乐观。在价格方面，我认为不会出现很大幅度的波动，因为在今年很多项目已经进行了较大幅度的调整，尤其是最近两年拿地的项目，很多已经接近成本价。明年市场上有可能会出现一些并购和项目转让的情况。
李国平：中央经济工作会议对于房地产方面的着墨不多，但是我觉得房地产的重要性还是非常高的，提的不多可能是因为比较敏感。这次讲了要坚持调控，大的放松是不可能的，不过还是比较微妙的，并没有说强化、深化。对于房地产行业来讲，可以说没有好消息也没有坏消息。但是对于开发商来讲，没有坏消息本身，可能就是个好消息了。
房企收缩趋势明显
新京报：万科在今年率先提出“过冬论”。在中央经济工作会议之后，更多房企是否面临过冬的问题，预计在拿地、融资、销售等方面将有怎样的策略？
毛大庆：本轮调控以来，行业的融资渠道明显收紧，企业的资金来源更加依赖于销售回款。由于主要城市的市场成交已经大幅放缓，未来一段时期，行业的资金状况确实不容乐观。
过冬期间，万科会坚持现金为王的原则，积极卖楼，谨慎买地。公司不会停止拿地，但在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。具体的规模要取决于未来的市场成交、销售回款以及土地市场的情况。全年销售额的多少，很大程度上取决于市场环境。未来市场的不确定性较大，万科的态度是应对重于预测，所以，公司不会设定固定的年度销售目标，而是会根据市场状况不断对经营计划进行动态调整。
范小冲：金融政策对房地产行业肯定还会继续严控。房企在拿地、融资等方面，从正常渠道获得资金肯定会非常困难。资金会向投资回报率高的地方流动，也会有资金通过各种途径流向房地产，但是成本会高得多，风险也会更大。
目前楼市还处于走低的过程。现在房企的应对分为几种，一种就是猫冬，尽快出货以回笼资金，减少开支，熬到下一个周期再图发展；另一类企业就是退出房地产行业；还有一些资金实力比较雄厚的企业，在反周期运作，他们觉得这个时候土地的成本比较低，获得项目的风险相对较小。还有一些企业在进行转型。
遇绣峰：如果明年市场持续低迷，那么企业收缩就是一个必然的趋势。当需求出现较大幅度下降的时候，供应肯定也要随之调整。对于未来中长期市场的情况，我还是持谨慎乐观的态度的。
李国平：房企在目前首要的还是能够生存下去。而且对于很多企业来讲，市场不好的时候，也不会出现大的倒退，至多是发展速度慢一些。一些小企业，可能会面临生死存亡。
但是这次会议还提出了增加有效供应。按照目前的政策，企业全部在收缩，商品房的供应还是在持续下降的。开发商的开复工速度也会相应下降，这就无法做到增加有效供应。这也给大家带来了遐想，调控政策虽然会继续坚持，但是不排除有结构性松动的可能，例如对于刚性需求，在贷款政策等方面是应该适当放松，给予一定鼓励的。
整体经济进一步“去房地产化”
新京报：除“坚持房地产调控不动摇”外，这一次中央还提出“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础”。你如何看待两者的关系？企业应如何应对？
毛大庆：对于中央关于实体经济的提法，万科非常赞同。万科一直主张，房地产行业应该向制造业学习，公司自身的经营模式，也立足于通过提高周转率来提升收益率，获取公平回报。我们相信，未来房屋会日益回归其基本的居住属性。届时，能否像制造业那样切实提高产品质量、性价比和服务配套，实施精细化管理，将是影响企业成败的最重要因素之一。
秦虹：就整个行业来说，未来最大的挑战就是开发企业的转型。在过去十年，中国房地产业经历了高速增长时期。房企的迅猛发展很大程度得益于诸多外部环境给了整个行业很好的发展空间，包括经济发展、房改因素、城镇化人口急剧增长和货币宽松等，综合造就了极为优越的外部环境。而这些在未来很难再现，外部优越环境不存在了，房地产企业发展肯定依靠企业自身的核心竞争力。
过去的房子太好卖了，什么样的房子都供不应求。又有多少企业在真正研究房子本身？未来的市场环境中是否还能够继续保持高速的增长？依靠土地增值和相对宽松的信贷政策就可以满足产业膨胀需求的粗放发展模式是否可持续？从长远来看，我认为这个行业需要思考，需要积累可持续发展的经验。所以，对于开发企业而言，接下来的考验就是能否适应政策引导和市场变化的转型，转型就是利益再调整的过程，谁转型成功了谁就能生存下来。
李国平：这次提出的发展实体经济，和房地产发展的联系不大。现在地方财政对于房地产的依赖还很大，现在的很多调控还是有些投鼠忌器。现在实体经济不好，那么经济对于房地产行业还是比较依赖的，这也是促使房地产更加泡沫化的原因。这个说法还是战略性的，希望能够发展实体经济，减少对于房地产的依赖。
