回顾这一年深圳楼市，政策特别多，有限购、限贷、限价、二手房评估价征税等。这些政策中效果最好的是哪一项？受访的3位专家和业内人士几乎都将这一票投给了限购，认为限购是核心，其限制了市场上最主要的购房人群。
同时这一年，成交量下降，购房者观望，有中介关铺，开发商降价走量又使得一二手房价格倒挂，开发商投资重点也从住宅转向商业地产……在这些趋势中，哪些将在后市产生重要影响？美联物业全国研究中心主任徐枫提醒，对住宅市场的打压已经在酝酿未来写字楼和工商铺等商业物业市场供大于求的后果，明年深圳写字楼供应量甚至是年消化量的3倍以上。
对于逆市下何种物业最具保值性，3位受访者分别列出了普通住宅、豪宅、综合体物业三种完全不同的答案。而对于各个片区的偏好，前海、原关内、龙华等成为被提及最多的区域。
议题1
2011年对楼市影响最大的政策
“限购卡住了最主要购房人群”
徐枫：从2011年的深圳楼市来看，限购的作用大于限贷的作用，但这两者合体的作用更大，而限价的作用不如前两者。限价的市场作用分别有短期和中期两种，短期内限价对开发商设置了一个价格天花板，或者是前期楼盘的售价，又或者是同质楼盘的价格以及过去一年片区均价，一些楼盘不得不以限价以下的价格入市；而另一些楼盘项目推迟入市，或者选择绕开“限价”政策仅针对预售楼盘的障碍，选择现楼入市。根据美联物业的统计，深圳2011年下半年应该有100多个楼盘具备新推和加推入市的条件，但是从最后入市楼盘的数量来看，仅有60个左右的楼盘入市，另外的开发商都选择了推迟入市。
从中期来看，限价的影响实质上使得市场上的供应小于预期，开发商推迟入市减少了市场上的有效供应，加大了供需矛盾。现在有媒体爆出一些开发商的存货量很多，进而推测开发商库存压力大，但其实这些只是库存的绝对值高，是开发商自己选择多存货，选择把房子放在仓库里，而不是因为滞销导致的存货高，所以这种绝对值高实际是没有意义的。
限购的市场影响就是让市场上那些真正具有购买力的人群，也就是有钱的人群不能买楼了。以往的房地产市场最主要的交易客户就是这样一群人，他们不断购买新房，然后再拿到二手房市场上出售给具备购买力的自住需求买家，从中获利的同时也使得市场的成交非常活跃。而现在限购政策的实施卡住了这些人的购房行为，市场剩下的大多是不具备“房票”或者是没有购房能力的人群，而限贷政策又进一步削弱了这些人的购房能力，这样就使得市场的成交萎缩，进而又使得市场观望气氛浓厚。
“部分客户现在以购物为主”
苏春皓：限购限价限售肯定是影响楼市最大的因素。现在很多客户都持观望态度，大多数都在等着看。而且现在到年底，购房者都准备过年了。部分客户并不钟情于购房，而是以购物为主，购房其次。
结合港澳8号来看，由于东门最近5年内都没有新楼盘上市，所以政府只能参考东门外围楼盘价格为港澳8号限价，目前政府限价均价为3.1万元/平方米。而港澳8号也推出了不受限的商务公寓。除了限购限价限售的政策之外，楼盘的年限、功能、居住舒适度和生活配套应该是很多人考虑的重点。
“各种调控政策中限购是核心”
宋丁：2011年深圳楼市政策的确比较多，但最核心的是限购。限贷政策只是限制了购房者的购买力，或者说是使购房者要支付更多的成本，阻止一部分以投资目的为主的需求进入，但其实并没有限制到购买量，比如对于二套房的买家，购房者可以选择全款购房的方式，这个政策并不会限制他购房。而限价政策，实际在执行当中是力度比较弱的一个，加上执行不到位，效果更打折扣。而限购，作为一种行政手段，执行到位，直接限制了购房行为，深圳房地产市场各个阶段所取得的调控效果也都是围绕限购政策而来的，所以说在各种政策当中，限购是核心。
议题2
2011年楼市最值得注意的趋势
“去住宅化将加剧商业物业供大于求”
徐枫：我觉得最主要的一个趋势就是“去住宅化”，这包括开发商开发战略的改变，从住宅开发转向到重视商业地产开发；市场需求导向改变；投资需求转变，从投资住宅转到投资工商铺。
此轮调控给了市场一个导向，就是商品住宅市场的开发规模似乎是到头了，这其中就包括1000万套保障性住房的冲击。对于开发商而言，如果要实现自身可持续发展的话，“去住宅化”就是其要考虑的一个问题，万科就是遭遇到整个行业的困境，所以被迫去做工商铺，做社区商业，开发商们都认识到商业物业是比住宅更优质的资产。不过特别需要注意的是，这种转变和导向不是市场供求规律和行业发展到达某一阶段带来的，而是人为的影响，这种趋势就会使未来工商铺的供应量大于真实市场的需求。
以写字楼为例，深圳一年写字楼市场的交易量大概是20万平方米，而按照美联物业的监测，明年深圳写字楼将有140万平方米的物业入市，即使到时仅有50%最终入市，但那也是70万平方米，是正常市场年消化量的3倍以上。
这种趋势目前也在深圳市场有所体现，就是写字楼的空置率相对上升，即使是在传统的CBD商务区，从中介门店的反映来看，依然有写字楼出现整层空置的现象，即目前的市场已经有供大于需的迹象。而在前海以及关外不少片区都有大量的新建写字楼项目，这些未来都会加剧供大于求的趋势。而商铺方面，从深圳工商铺最旺的东门来看，一些物业内的内铺空置的也很多，尤其在那些三四层的位置，更不要说关外不少片区空置的街铺。
去住宅化下整个市场的一个改变就是原来那些投资住宅的都转移到投资工商铺，这使得住宅的需求和成交下降，工商铺的成交和需求上升。这种非市场的、人为的影响会导致工商铺数量的增加，虽然住宅和工商铺一般都是根据城市规划的配比建设，但配比一般都根据传统经验计算，是数字上的。未来在限购政策预期持续2—3年的情况下，市场对于工商铺的投资还会增加。
“政策仍有调整趋势”
苏春皓：我注意到的趋势是政策在适当调整，不是让房价跌，而是让房价保持稳定。因为从整个层面来看，如果房价跌过了30%—40%，就会有人断供，影响银行按揭，前几天深圳某大开发商的楼盘就拍卖了一套。这可以看到，楼价持续下跌会直接影响到银行安全，所以需要适度调整政策。近期商业银行的利率回归到了正常水平，行业里也有一些信号出来，保持楼价稳定，而不是大涨或大跌。
“所有变化都是来自成交量低迷”
宋丁：2011年调控最直接的效果就是成交量下跌，可以说全年都是比较低迷的，而到年底这种低迷更有从一线城市蔓延到二线城市的趋势。要注意到，此轮调控政策针对的是价格，而不是成交量，但影响房价只有通过限制需求、收缩成交、改变供需水平进而迫使开发商来降价，直接针对价格的只有限价政策，但是其的影响又比较小。
中央的态度也从最一开始的防止房价过快上涨，到房价稳定到合理水平，再到迫使房价下行，这种递进说明成交量的变化一直没有有效地传导到对价格的影响，一直到第四季度，在一些主要城市才出现了价格的下行。
对于中央调控而言，降价是目标，收缩成交量才是调控必须的策略，调控让大家不能、不想、不敢买房，所以今天看到的现象和变化都是来自于成交量的低迷。
议题3
2011年哪些物业最保值
“普通住宅最具投资价值”
徐枫：过去二十年，尤其是过去的十年，商品房市场总体上是一直上行的，这期间只要你买房，所有的客户都获得了增值。这很明显是房地产市场初期发展的表现，而接下来的房地产市场，将不会是所有人都能获得增值收益的市场，何种物业可以获得增值需要更多的研究和判断。住宅投资的黄金十年已经过去，但不是说住宅就不能投资了，从全球来看，住宅在相当长的一段时间内都是作为投资和保值商品的一种。
从美联物业全国研究中心在全国几大城市的研究来看，普通住宅是最为保值和具有投资价值的产品，我们不提倡购买豪宅尤其是别墅产品，因为和普通住宅相比它们的投资价值差得比较多。
一个物业，在目前的市场行情下，短期以投机为目的的获利很难，这就需要考虑其长期的持有投资回报，对于住宅来讲就是租金。以上海为例，2007年普通住宅的租金标准是20元/平方米，而现在是50元/平方米；而高档住宅，2007年的租金标准是100元/平方米，现在仍是100元/平方米，前者的投资收益明显高于后者。
市场上一直有豪宅保值的说法，诚然在市场行情好的时候，豪宅可以获得更大的升值空间，而部分普通住宅则有降价贬值的案例，但需注意的是普通住宅的样本量大，豪宅的市场份额少，从整体比较普通住宅投资价值高于高档住宅。
“特大豪宅和小公寓比较保值”
苏春皓：关键还是地段。地段的位置、交通、吃住方便程度都直接影响到物业保值。现在有很多开发商在降价，大家都明白，要紧紧抓住刚需购房者，因为这些人是买一个少一个。所以很多开发商都打着降价的旗号，让人感觉整个市场在下跌，但是实际上购房者实地一看就会发现，降了的都是龙岗、宝安、龙华等比较偏远的项目。而市区内的项目价格都比较稳定，每平方米2.5万至2.8万左右，我们看好的是后市。
现在有两种物业比较保值，一种是特大的豪宅，这类低容积率、少数人享受较多资源的物业会保值，另一种就是有地段优势的小户型公寓，这类物业门槛低，出租方便，周边的配套好的话，租金回报会很高。
“投资趋势从住宅转向综合体”
宋丁：目前深圳的房地产市场已经朝向相对综合的方向发展。房地产市场经历了持续10年的住宅价格飙升，到目前已经不断地向其他业态转移。我们可以看到商业地产是仅次于住宅的，尤其是在此轮调控中，住宅相对低迷的同时商业地产反倒持续升温。
商业物业到今年下半年有所降温，这个阶段虽无任何针对商业物业的政策限制，但其物业价格依然有所回落，这说明持续的升温后，市场本身已经意识到其存在的不平衡，市场嗅到了其潜在的风险，从而做出了反应。
在物业形态上，未来房地产的开发投资趋势是从单一住宅走向复合，走向综合体。综合体在规模上形成了产业互补，同时不少城市更新项目也都是改造成为综合体。并且，在这种有政策扶植综合体的背景下，其开发投资的风险也将被降低，这代表了房地产开发的方向。
议题4
2011年最有升值空间和最有降价趋势片区
“看空价格被透支的区域”
徐枫：简单来说，深圳房地产市场哪里是价格洼地，哪里的收益就会比较大，哪里的升值空间就会比较大。如果说周边项目的均价是2万元，那洼地内项目1万元的均价就会吸引很多投资者抄底。在以往的市场里，很多片区的均价就是由于非理性的盲从而被抬高的，在2009年宝安中心区每新开一个楼盘，一定比前一个楼盘贵2000元/平方米。当时大家可以闭着眼睛买房，而现在做不到了。
宝安西乡、龙华、龙岗中心城这些片区都出现了房价下行的迹象，除了这些片区新建商品房比较多、新增供应比较多以外，这些片区在我们看来都是价格被高估了的区域，或者是价格被拔起来了的，比如前海、坪山新区、光明新区，可以说价格是被有形的手拔起来的，未来会有比较大的一个调整。
传统意义上说，原关外的区域都不是经济特区，开发、发展、配套都远远不能和关内相比，但现在关外的新房房价却比肩关内新房。服务、配套方面的差别是特区一体化、地铁开通这些利好短时间内都无法改善的。
这其中，前海位于南山和宝安中心区的中间，可以说在配套方面会好些，但其价格也是被透支了的。当然，以透支的价格购房的业主也没什么代价，只是市场需要更长的时间消化透支的价格。
“福田龙华有潜力”
苏春皓：有潜力的我认为是福田和龙华，罗湖这边是一个稳定的情况。龙华因为有一个很大的火车站，火车站会带来人流，人流带来物流、资金流。你看任何一个城市的火车站附近房价都会上涨，地铁相关物业永远都是最高。而福田则因为是市中心，有很多高端豪宅，福田口岸这个陆路口岸比海港口岸流量更大，这两个区域在未来是拔头筹的区域，目前的政策只是暂时效应，楼市像一个弹簧，使劲压只要松开一定会反弹。深圳与全国其他城市都不同，在他旁边有着一个楼价数倍于它的邻居，随着深港一体的推进，楼价还是会受到带动。另外，就深圳目前的人口和楼盘供应来说，供需关系并不成比例。
而楼盘则说不上进入“下行”通道，而是很多开发商对于目前的楼市情况作出的反应。开发商都是要考虑资金成本、资金链条的问题，用亲民的价格把房子卖出去总比天天给银行贴利息好。
目前的市场情况下，下跌不追涨这是购房者的规律，所以真正的楼市走向至少要到明年6、7月才能看出端倪。因为现在马上临近春节，这是购房的淡季，接下来是两会的召开，大家都在观察经济政策、房市调控的风向，然后5月春交会，是常规的第一个楼市高峰，接下来6、7、8月是传统淡季，同时还会受到政策的滞后性影响，所以至少要到9、10月份才能明朗化。
“看好前海和龙华”
宋丁：2011年这样的市场可以说很难有楼盘还有上升的趋势，到明年的上半年预计市场依然会下行，这个时候只能说会有一些片区更有抗跌力，在后续的市场转好中更有上升的空间，这样的片区我看好前海和龙华。
而在物业类型上，2011年关内的物业比关外的物业价格更稳定，关内核心区域的豪宅比普通住宅的房价更稳定。
受访专家和业内人士
●美联物业全国研究中心主任 徐枫
●港丰房地产开发(深圳)有限公司总经理 苏春皓
●综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任 宋丁
2011年深圳楼市扫描
1.成交跌至冰点，购房者观望
宏观调控导致深圳楼市成交持续低迷，2011年的深圳新房市场成交量持续萎缩，深圳新房价格有所回落，已经低于2008年的平均水平，11月深圳有10个新盘入市却创造了今年全年一手住宅月成交最低的纪录。同时深圳二手房市场在7月评估价征税后也进入成交最为低迷的时期。
越跌越不买房，在楼市走低的时候，购房者也捂紧了钱袋，纷纷选择观望。目前这种观望气氛愈演愈烈，随着春节前市场传统低谷的到来，市场成交量或将再度下降。
2.房产中介数量锐减
随着成交的不断萎缩，房产中介面临无米下炊的困境。据统计，今年年初深圳有大约8000间中介地铺，而到了第四季度，中介地铺数量锐减至不到5000家，深圳门店数量最多的中原地产关停60家门店，裁员约1000人。
有业内人士预计，以深圳目前的市场成交量仅能维持3000家左右的中介地铺运营，未来或有更多地铺面临关停。而作为市场交易的中介方，中介数量的锐减会不会导致成交量更快地下行？
3.开发商降价走量，多片区房价倒挂
随着市场转冷，成交低迷，开发商为了获得成交纷纷选择降价出货，以降价换取购房者的成交，这一趋势在年底随着开发商业绩和资金压力的加大愈发明显。
而随着开发商的降价，一手房价格一般高于二手房的情况也被打破。在深圳的龙华、宝安西乡、龙岗中心城、布吉等片区，新入市的新房为了抢夺客户，常常开出低于周边二手房的价格，这使得多片区一二手房价格倒挂，这一现象的直接后果就是二手房面临房价下行的压力。记者 曲广宁 苏妮 鲁力
