寒冬下的楼市一改房子不愁卖的昔日景象。对于观望气氛渐浓的深圳楼市，购房者越发捂紧自己的钱袋子，而对于房地产开发商而言这意味着要让客户买房需要比以往付出更多的努力。“深圳房地产市场正在重回营销时代”，深圳某地产剑客表示，在经历了市场一片向好，开发商不用怎么营销，购房者就会抢着买房子的时代后，现在开发商需要重新捡起营销工具，努力说服和打动买家购买他们的房子。
不过，营销有时也意味着各种各样的楼盘广告以及售楼人员口若悬河般对于楼盘美好愿景的描述。诚然，没有这些，购房者无从全面了解楼盘，但这些营销手段也不乏夸大其辞和名不符实的内容。“地铁物业”实际距离地铁口数公里，或者仅仅是规划中的地铁；“买房送学位”实际真买了房还是要向政府申请学位；“深圳东”实际是在惠州；而“豪宅”则只有价格贵与“豪”相关。
深圳地产剑客“异形天下”此前在微博上表示，“2011深圳已没有普宅，每个开发商都自称旗下的楼盘为豪宅；2011深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀；2011深圳楼盘个个创新，都称自己绝无仅有、天下第一！”
南方日报记者在本期楼市年终盘点中整理和总结深圳房地产市场中常见的“夸大”和“不实”营销，借此提醒购房者，在购房前对于物业的各项配套和设施一定要亲身体验亲身求证，只有如此才能了解楼盘的真实情况，做出理性的购房决策。
陷阱一
“豪宅”
这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了给“高价”寻找适合的理由。
在布吉片区深惠路一侧，6栋高层住宅以两列三行的形式置于一个长条状的土地内，向外出售的是从60多到100多平方米不等的户型，房间虽有赠送面积(如多一房)，但局促且不够明亮，均价更达近2万，售楼人员还不忘强调“我们这个楼盘是豪宅来的”；同样是在布吉的布吉慢城，凭借楼盘后一个小山和开发商口中的“私家登山道”，某楼盘也被售楼人员称为“豪宅”，这时你是否会觉得“豪宅”这个词非常坑爹？
真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权力的人居住的独立式住宅。在珠三角地产网总经理刘轩看来，豪宅一是区位优越不可替代；二是环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。
然而深圳楼市中，却呈现多种多样的所谓“豪宅”楼盘。有大户型单位的楼盘就叫做豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅，在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅，有别墅的楼盘也叫做豪宅。殊不知这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了为“高价”寻找适合的理由。
世华地产肖小平表示，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些“关外”楼盘周边配套明显不足，即使稍具景观因素或者清一色是别墅等大户型，这也和“豪宅”关系不大，相比之下，纯水岸、水榭花都等香蜜湖片区的那些产品才算得上真正有保值作用的豪宅产品。而在深圳知名豪宅投资客“生个儿子玩”的眼中，只有大小梅沙那些地处关内、配套优越，又享有海景的大户型和别墅等产品才被纳入豪宅的范畴。
还有更为简单的指标区分，业内人士告诉记者，豪宅楼盘一般要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等等。容积率是衡量社区居住密度的一项指标，现在普通住宅花园小区的容积率一般在3—4左右，独栋住宅的容积率则在6，或者更高，如果一个楼盘容积率不低，也不在华侨城、香蜜湖这些核心区域内，那么显然它不能算作豪宅。
陷阱二
“深圳东” “罗湖北” “香蜜湖北” “核心地段”
在位置的概念上打擦边球已经成为开发商常见的广告宣传方式，只是利用中国语言的丰富含义为购房者标榜自身楼盘的价值。
“深圳东5000元/平方米”，当你看到这样的楼盘广告你会惊诧于“现在的深圳还有这么便宜的房子么？”稍后你就会发现，标榜着“深圳东”的楼盘项目常常是位于惠州大亚湾等区域的楼盘。在眼下的深圳房地产市场，在位置的概念上打擦边球已经成为开发商常见的广告宣传方式，这其中惠州大亚湾等区域的楼盘使用“深圳东”的概念最为典型。
“深圳东星河丹堤”这一楼盘位于惠州市惠阳区淡水淡澳河以西(亚公顶国家森林公园旁)，合生滨海城也打出“深圳东一线海景别墅(洋房)，绝版稀罕社区”的口号，实际是位于惠州市澳头中心南区安惠大道(假日酒店西侧)。卓越东部蔚蓝海岸，凭借着卓越在深圳蔚蓝海岸项目的成功和标杆意义，被冠名“东部蔚蓝海岸”，但其同样位于惠州大亚湾片区。
外地楼盘在宣传中标榜“深圳”概念的方式，在位于深圳北面东莞市凤岗镇的楼盘也常常见到。益田大运城邦楼盘项目位于东莞市凤岗镇龙平西路(龙城工业园西侧)，其与深圳市一路之隔，该楼盘在宣传中常把自己纳入深圳“大运新城”的范围内，并称将享有大运新城等城市配套。
此外，“罗湖北”常被位于龙岗布吉、坂田等区域的楼盘使用来形容自身区位，信义荔山公馆等布吉楼盘就曾使用这一形容。而位于福田区北环大道和福龙路交汇处西北角的万泽云顶香蜜湖楼盘地址上说明为“香蜜湖路北香蜜湖半山区”，将自己与配套设施优越、环境优美的传统豪宅片区香蜜湖连结在一起。而实际上，传统的香蜜湖片区在北环大道南侧，深南路北侧这一区位，楼盘标榜“香蜜湖北”和“豪宅”，售价高达4万元，却不提该项目毗邻福龙路和北环大道两条城市快速主干道，噪音难免等因素。并且，该楼盘与香蜜湖片区被北环大道这一主干道相隔，自然无法惬意地享受香蜜湖片区的成熟配套。
“核心地段”也常被楼盘用于宣传广告中，在龙岗中心城的楼盘，无论何处都称自己为“核心地段”，这种现象在布吉、龙华等片区也常常可见，正如“异形天下”所形容的“深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀”。这些在区位上大打“擦边球”都称不上是违规或者欺诈的行为，只是利用中国语言的丰富含义为购房者标榜自身楼盘的价值，至于其区位上是否如此“核心”和便捷就要靠购房者自身的亲身体验了。
陷阱三
“地铁物业”
有的“地铁盘”虽处于地铁沿线上，距离地铁线路距离不远，但到地铁口却很远；也有一些所谓的“双地铁物业”，其实就是夹在两站地铁之间，到哪个站都不近的楼盘。
随着深圳5条地铁线的全面开通，距离地铁的远近可以直接影响楼盘的定价，不少楼盘也迅速将地铁价值融入到楼盘的营销中去，“地铁盘”“地铁口物业”“双地铁物业”这些名称常常出现在楼盘广告中。
而购房者选购地铁楼盘，则一定要亲身实地感受所购物业到地铁口的距离。虽然开发商卖楼都喜欢自诩为“地铁盘”、“双地铁物业”，售楼人员也会信誓旦旦地告诉你“这里走到地铁口就5分钟”，但是建议大家一定不要随便听信诸如此类的宣传广告，到地铁的距离一定自己亲身走走才知道。
记者就曾接到多起投诉，有的“地铁盘”到地铁口开车都要15分钟，更别说步行了；有的“地铁盘”虽处于地铁沿线上，距离地铁线路距离不远，但到地铁口却很远；也有一些所谓的“双地铁物业”，其实就是夹在两站地铁之间，到哪个站都不近的楼盘。
还有一些楼盘说是地铁物业，但其实仅仅是“规划中”的地铁，什么“地铁11号线物业”等等。这些规划中的地铁线距离开通常常需要3—5年之久，并且规划也还存在调整和更改的可能，最后开通时地铁口在哪里现在都无从得知。
总之一个原则就是如果选择地铁物业，一定要实地考察加设身处地思考自己能不能接受住在这里，体验楼盘到地铁的距离也最后实地走一走，有时候坐在车上并不能亲身感受这段距离到底适不适合并行，能不能享受到地铁的便利。
再者，选购地铁物业也并非越近越好，因为地铁本身也带有行驶的震动和噪音，尤其是“地上铁”，真正紧靠“地上铁”非但房产不会升值，还会成为物业无法抹去的一大弊病，建议选择步行在十几分钟以内的地铁物业，既有居住的安静，也有交通的便捷。
陷阱四
“学位房”
对于公立学校而言，学位需要按片区申请，开发商并无话语权，在申请的排序中有无户籍、是否落户在学区内、有无房产、计划生育有无达标等条件都被以衡量入学的条件。
由于深圳城市的快速发展，关外的龙华、布吉等区域常常在学校等公共设施的配套上无法满足片区内爆炸式增长的人口，体现尤为突出的就是这些区域“学位”的紧缺，尤其是公立学校，住在龙华的市民李女士告诉记者：“你不知道在龙华给孩子找个小学念有多难，尤其是公立学校。”
对于学校的热切盼望激发了一种专门的购房的需求，对“学位房”的需求。在深圳传统的优质学位片区——百花片区，因为这一片区的小学和中学都堪称顶尖，学位房供不应求，片区内的房价也被追捧到最高6万—7万元/平方米，高出周边房价甚至两三倍，这让一路之隔却不属于这一学区的其他商品房小区艳羡不已。
配合这种需求，深圳不少开发商也适时将楼盘和学位打包在一起。位于龙华的锦绣御园配建龙华第二小学，位于龙岗中心城的深圳星河时代楼盘引进深圳实验学校，尚模八意府引进深圳中学，位于东莞凤岗的益田大运城邦则引入东北师大附小，而位于惠州的深圳东星河丹堤则签约引进华南师范大学从幼儿园到高中的15年全线教育资源。些开发商也在楼盘的推广销售中常常把“学位”挂在嘴边，告诉购房者买楼就有学位给子女上学了。
而实际上，购房不一定就有学位，对于公立学校而言，学位需要按片区申请，开发商并无话语权，在申请的排序中有无户籍、是否落户在学区内、有无房产、计划生育有无达标等条件都被以衡量入学的条件。此前招商雍景湾项目开盘，由于项目位于育才的学位片区内，不少购房者正是冲着学校而去，开发商不得已在开盘时提醒购房者学位的分配最终还是要以教育主管部门的通知为主，“即使在学区内，原来名额紧张的学校再加上新建小区的住户很有可能面临学位不够的情况，这时候教育部门常常要调剂学位，把排序靠后的申请者调剂到周边学位有空缺的学校”，业内分析表示。
因此购房者如果是因为学位而购房，一定要在购房前了解学校的入学条件、学位是否紧缺和学位申请的程序，尤其是公立学校。而对于二手房的买家则要先到所属街道了解该房产的学位是否已经使用，购买房产后是否能在当年或者几年后才可以申请学位。
陷阱五
“高赠送面积”
一些“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，购房者对这些“赠送面积”顶多只有使用价值，在法律上没有任何的合法权益。
除了在小区配套上为购房者体现更多房产的价值外，在房产本身，不少开发商采取“高赠送面积”的方式增加项目本身的吸引力。深圳此前曾出现89平方米6房的单位，而按照标准的面积一套89平方米的户型设计出3房2厅2卫已然很是集约了。在这些“高赠送面积”的房型中，有的称其为“建筑设计优化”，有的称其为“百变户型”，有的说“赠送入户花园”，有的甚至“装修加楼板，一层变两层”。
记者采访的建筑设计师表示，这些所谓的“建筑设计优化”实际上是在“偷面积”，“阳台一包起来就成了一间房，低于2.2米的空间也不计入发卖面积等等”，且多出的面积开发商仅支出了2000元左右的建筑成本却没有土地成本，“而按现在深圳的房价，靠着这些低成本的赠送面积，实际上开发商可以大大提高房屋单价”。
深圳知名房产律师张茂荣称，所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计既可利用，但又不计入或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。不过，张茂荣提醒，还有一些“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的， 购房者对这些“赠送面积”顶多只有使用价值，在法律上“没有任何的合法权益，因为这些面积都不是合法的，法律上不承认，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任”，而深圳此前也出现过因为违建和加建导致房屋产权被冻结的案例。
因此，购房者在看到这些“高赠送面积”的户型时要知道，那些面积并非“赠送”而是反映在你购买的房价中，使用问题不大，但是却依然存在法律风险。而对于那些赠送比例超过100%的超高赠送户型时，购房者不妨先好好了解这种方式是否违规，以及购买这些房产是否要承担以及有怎样的法律风险。记者 曲广宁
