再过一天，2011年就将成为历史，回首这一年，佛山楼市可谓是过得相当艰辛与坎坷。而究其原因，从宏观来讲是因为国家对楼市持续的调控所致，但具体来说却全因一个“限”字，这包括了“限购”与“限贷”。
其中，“限购”众人皆知，无须赘述，虽行政色彩十足而颇受争议，但却是众多楼市调控政策中最行之有效的办法，以致于被业界称之为国家楼市调控的“杀手锏”，它不仅极大地挤出了市场中的投资投机泡沫，还令楼市的观望气氛骤升，成交持续低迷，房价止涨看跌，甚至波及到土地市场冷风频吹，流拍流挂现象激增。而“限贷”则相对鲜为人知，但同样影响甚广，它不仅堵住了靠借贷发财的房地产商们的扩张之路，也扼杀了广大房企“抵抗到底”的决心与信念。然而，与“限购”受到普遍叫好不同，“限贷”同时也因误伤刚需，加重了消费者购房成本而备受诟病。
不过，无论是非功过怎样，在2011年的一年时间里，正是由于双“限”组合效应的持续“发酵”，才有了今天房价来之不易的止涨看跌，也让广大市民能够重新燃起“居者有其屋”的希望与梦想。而本期楼市本报将借年终盘点之际，回过头来重新梳理在“限购”、“限贷”影响下的2011年佛山楼市众生相。
限购利剑出鞘
佛山楼市“停摆”
回首整个2011年，佛山楼市以限购的落地实施作为标志呈现出了一条十分清晰的“分水岭”：在政策出台前，虽然全国楼市哀鸿一片，但佛山的房地产业依旧火爆异常，楼市不仅供销两旺，房价也是一路狂飙。而在政策实施后，整个楼市就仿佛顿时停止了“摆动”，市场观望气氛浓重，成交表现低迷且出现持续下滑。
佛山后发制人 限购“严”字当先
3月18日，对佛山地产界来说无疑是一个恶梦的开始。
在这一天的深夜，佛山住建局突然发布通知，宣布将在全市范围内实施限购令，规定“对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房”，而“对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。
该政策的出台，使佛山成为继深圳、广州之后广东第三个出台限购令的城市，也是全国第二个、省内第一个出台限购令的地级城市。而与广州等先行城市相比，佛山的限购令虽然内容大同小异，但无论是实施的突然性还是条款的严苛程度都远远超出了业界的预料。因为就在此前市住建局的相关官员才刚刚多次公开表态“短期内不会出台限购令”，而按照业界的判断，限购即使实施，范围也只会像广州那样限定在中心城区，而不可能是现时的全市五区。
此后，虽然限购令细则出台，让政策实施的时点稍稍延后，自建房、驻佛人员等也得到了一定的“赦免”，但在后期的政策补充与执行过程中却十分严格，这令一些习惯了打政策“擦边球”的房地产商们措手不及，叫苦连天。
限购突然落地 楼市惨遭“秒杀”
不过，尽管限购令出台在佛山坊间引起了一片哗然和争议不断，但却丝毫没有影响到它立竿见影的巨大威力。
据来自合富辉煌的监控数据显示，限购令出台后，佛山楼市成交迅速遭遇“急冻”。在3月20日，政策实施的第二天，抢搭“末班车”的心理促使佛山楼市掀起了一波成交小高潮，全市一天之内共完成网签294套单位，南海区更以183套的成交量夺得五区桂冠。但到了21日，整个佛山的一手房成交走势急转直下，全市当日仅网签了105套单位，与传统3月楼市的供销两旺局面背道而驰。而在22日，签约量更是进一步大幅下滑，全市的网签数量跌至93套，虽然23日有所改善，但当天的网签量也仅为116套。这与限购令出台前日均200套左右的网签数量相比，变化之大令人唏嘘不已。而受此影响，整个3月份佛山的楼市成交也惨遭“腰斩”，呈现出前热后冷截然不同的两重境地。
然而，这所有的一切还仅仅是个开始。正如房地产商们所担心的，限购这一调控“杀手锏”的威力并没有像此前那些楼市政策那样昙花一现。从限购实施之日起，原本还一片喧腾的佛山楼市就一下子沉寂了下来，一手房成交也似乎从此和“低迷”二字紧密联系在了一起。
来自市住建局的数据就显示，在2011年一二月份里，佛山一手房成交延续前一年的畅销表现，月均还一直维持在8000套、85万平方米以上，3月虽有所下滑，也有7000余套、80余万平方米的上佳成绩。但从4月份开始却出现了断崖式“跳水”，月均成交量仅维持在3000套、40万平方米的水平线上，萎缩了一半以上。其中，在“金九银十”期间，全市成交不仅沦为全年最低，更双双跌至了5年以来的倒数几位。
需求缩水八成 房价止涨看跌
“限购最直接的作用就是将投资、投机行为挤出了市场，使得房地产商不得不着力争夺仅余的刚需客户”。在政策出台后，有业内人士就分析，佛山楼市将会有60%的群体受到限购的直接影响，而在以刚需为主力的剩余群体中，除20%的人会选择观望外，整个市场将仅剩下20%的刚需客户，这势必会迫使房地产商通过打折优惠乃至直接降价的方式来争夺有限的客源。
而正因如此，限购令出台仅过了不到2个多月的时间，佛山的房地产商们就作出了积极、快速的响应。在经历了四五月份短暂的观望之后，从6月份开始佛山楼市就开始重新热闹起来，市场里不仅新货不断，促销优惠也是异彩纷呈。到了8月之后，价格战也开始初现端倪，区内的部分楼盘已不只是玩玩营销概念来忽悠消费者，而直接以低价入市试图赢得刚需客户的青睐。
此后，进入10月份以来，在遭遇了“金九银十”的惨败以及以价换量的甜头之后，越来越多的楼盘开始加入到了降价的行列当中，房价的“拐点”也因此显现出来。这其中，镇街及郊区楼盘的调价动作最为积极，除刚出现的“2字头”个例外，“4字头”、“5字头”几乎已在市场中成为统一售价，“3字头”也是频繁出现。而即便是在房价一向坚挺的禅桂中心城区，继此前的“8字头”之后，“7字头”的营销口号也时常显现，8000-9000元/平方米的价格区间更是成为了当前该区域楼市的主流。
“限购是促成房价止涨看跌的最直接原因。”有业内人士就指出，限购导致的成交持续低迷，已逐渐让房地产商的资金链感到了压力，特别是年关将至，中央及地方纷纷表态明年限购将继续下去，迫使开发商不得不通过以价换量的方式来回笼资金以度过楼市的冬天。
限贷卡住
谁的脖子？
与限购令立竿见影的强大威力相比，限贷等金融杠杆对楼市的影响往往会被人忽视。然而，就是这种“温水煮青蛙”式的温柔调控，却间接促成了楼市成交的持续走低，以及房地产商的提前“以价换量”。
“温柔之刀”迫房企提前“放血”
近段时间，国内不少品牌房企纷纷传出降价促销或进行大裁员的消息，而佛山虽然暂未出现类似情况，但资金压力严峻也是区内各大房地产商的普遍感受。
“银行不放贷，谁都不敢说自己的资金不紧张”。伴随着年关临近，许多房地产商已经为银行贷款、工程款支付、员工年终奖等忙得焦头烂额，一位不愿具名的房企负责人就告诉记者，虽然春节已经日益临近，但自己连一点过年的心情都没有，每天都有人打电话或直接上门催着要钱，搞得自己心烦意乱。他表示，往年世道好的时候倒无所谓，但今年却十分困难，公司的资金已明显捉襟见肘了，“先不说明年公司的运营资金，仅银行贷款、工程款、员工工资……这些支出哪笔钱都拖不得，虽然现在每天都是求爷爷告奶奶的，但最多也只能推迟几天，远水解不了近渴啊”。
“哪家企业不是靠银行贷款生存的？”该人士表示，楼市成交持续低迷导致的还只是企业收入减少，但银根紧缩不仅堵住了房企的发展之路，更逼迫众多房地产商不得不降价促销，以求能回笼资金。据了解，从2010年至今，央行已连续12次上调了存款准备金率，累计提高6个百分点，大型银行的存款准备金率已经高达21.5%的历史高位，其中，光今年就有6次之多，甚至出现了每月一调的现象。而近期虽然央行难得地下调了存款利率，但相比一年多来12次上调，这样的下调也很难让房地产商笑得出来。
或许，正因如此，与楼市同样低迷的2008年相比，此轮调控开始之后房地产商并没有抵抗太久，而是早早地祭出了降价的大旗。从6月份起，佛山楼市的促销优惠就异常给力，进入8月之后，许多楼盘则直接“以价换量”，而目前，区内各大楼盘更是降声一片。
利率上浮误伤刚需
不过，“限贷”逼迫房地产商提前“放血”，却没有得到购房者的好评。
“按照目前的利率上浮，即使房价再降对我们也没有什么关系了。”在采访中，不少市民纷纷向记者抱怨，“银行抢走了来之不易的调控成效”，也扼杀了他们的买房梦想。
事实上，从今年年初以来，佛山境内的各家银行就多次收紧个人房贷业务，不仅放贷时间大大延长，首套房也在普遍提高首付的基础上连续上调了贷款利率。其中，首套房贷的利率继年初普遍恢复基准之后，先后于5、6月份和9、10月份连续两次拉高。目前，市内的各家银行最低的也在执行5%的上浮标准，高的甚至达到了30%，而普遍的首套房利率标准则保持在10%-20%之间。
有市民给记者算了一笔账，以贷款100万元30年为例，若贷款利率上浮10%，每个月就要多还580元，与此前执行的7折利率优惠相比每月更是要多还1800多元，而如果贷足30年，仅利息就要多还近70万元。有业界专家也表示，以目前的利率标准计算，房价即便下跌幅度在20%左右，消费者的购房成本也是和房价下跌前基本一样的，“除非房价下跌超过20%以上，否则降价就全降到了银行的口袋里了”。
“限购虽然对楼市成交造成了很大影响，但房贷紧缩、首付利率提高却是当前楼市销售的另一个障碍。”对于银行的“趁火打劫”，房地产商也是怨声载道。禅城某楼盘的负责人就表示，目前，支撑楼市成交的首置刚需，不少就是因为房贷而被挡在市场之外的。“本身经过大半年的限购，首置刚需就已被逐渐消化，加上房贷影响，楼市成交就更难有起色了。”他表示，当前，广大房地产商的心理也是很复杂的，为了未来资金链的安全本来是想降价的，但是，又担心贷款难、利率过高吓跑了仅余的刚需客户。
