在买卖双方的博弈中，2011年这一“楼市调控年”渐入尾声。
回顾这一年，惠州楼市大“变脸”。今年年初，楼市一反传统淡季规律，市场一派火热，新盘新货受到购房者热捧，房价上涨，深圳客也抢着来分一杯羹。而临近年末，楼市迎来“寒冬”，新盘新货仍有，但成交不景气，购房者观望情绪浓厚，部分深圳客也开始撤离。
年初和年底的楼市行情形成鲜明的对比，今年以来，除了年初延续去年年底的火热外，此后受各种调控政策的影响，尽管产品供应量大，但市场成交一直表现不景气，年底更是步入“寒冬”。
除了市场行情的变化，我们可以看到今年惠州的“变脸”花样还有：市场营销大战硝烟浓烈、大量别墅产品入市、商业地产开始崛起、二手市场不景气，部分中小中介倒闭……
这一年来，地方政府、开发商和购房者忐忑不安，特别是房价的涨跌牵动着所有人的神经。年初定了房价调控目标的地方政府担忧能否完成任务，随着调控的深入，同时还在纠结是否要出台地方版“限购令”；银根紧缩下的开发商开始担心资金链问题，不得不采取多种手段尽快出货回笼资金；调控政策下的购房者难以摸清市场走向，担心刚买的房子贬值，在纠结中选择观望……
随着调控政策的密集轰炸，2010年惠州楼市的火热不再，2011年楼市遭遇一场“阵痛”，只有迈过这道坎，惠州房地产行业才能走得更稳、更远，相信一个健康发展、生机勃勃的楼市就在不远的未来。
关键词：调控
周边被调控 惠州当“渔翁”
2011，是调控年。
从2月开始，国八条、国家严厉要求各地定制房价控制目标、一房一价、二三线城市也要限购等政策的相继问世，政策的叠加效应由此产生，开发商和购房者敏感的神经多少被牵动。
在这一年里，国家调控政策频出，商品房销售持续低迷，楼市库存创新高，土地市场流拍现象频现，房企标杆带头降价，业主愤怒售楼处接连被砸……对于普通购房者来说，2011年不买焦虑，买却纠结。
面对经济通胀的势头以及惠城房价上半年一路攀升，惠州的房价六七月到达了顶点，市民对于调控的呼声也达到顶点。根据7月份惠州搜房调查，30.75%的受访者表示“现行调控政策难抑房价，惠州房价仍将继续走高。”
其实，自7月底惠州传出限购说法以来，“限购令”对惠州楼市来说是一把悬而未落的剑。传言一波未平一波又起，但始终没有落地。有开发商表示，限购令以这样的形式悬于楼市之上，对成交的影响已经非常巨大。
在限购传言影响下，惠州楼市已经连续几个月处于量价齐跌的状况，市民的心态也随之变化。搜房网10月调查结果显示，63.74%的受调查者认为惠州年底房价会有小幅度的回落，但房价仍居高位。
回顾2011年，惠州楼市实际上受到国家宏观调控政策的直接影响并不大。当惠州周边的深圳、广州等地纷纷实行限价或者限购之际，惠州楼市实际上是“坐收渔翁之利”，曾经活跃在深圳、广州等城市的投资型购房者转战惠州市场。根据中原地产2011年年刊，惠州、东莞等未实施“限购”政策的城市市场表现优于受政策调控的城市。
市房产管理局交易中心统计公布的数据显示，今年上半年，惠州楼市无论是房价还是交易量，都呈直线上涨之势，房价在6月份达到峰值。直到11月，本地市场交易量才出现环比明显下跌的状况，虽然一手商品住宅环比下跌34%，但价格环比上涨了108元/平方米。
有业界人士因此判断，政策对惠州楼市的影响，可能始于今年11月。目前，开发商继续面临回款难的问题，楼市也被调控政策持续从紧的信息所包围，所以在可以预见的未来，调控不存在放松的可能，惠州楼市理性调整实属必然。
关键词：房价
上半年直涨 下半年回挫
上至中央，下至地方政府，再到地产商以及普通百姓，无不关注着极为简单又极为复杂的两个字：房价。纵观一年来惠州市区一手房成交均价的走势，上半年几乎是一路上涨，下半年则出现起伏下挫的情况。
根据地产中介机构的统计数据显示，今年1月惠城区一手房成交均价为6131元/㎡，2月进入春节淡季，市场成交冷淡，该月均价为5762元/㎡。春节过后均价一路上涨，到了6月，成交均价涨到6761元/㎡，跟2月份相比涨幅达17.33%。
7月开始，一手房成交均价出现下跌，该月的均价为6595元/㎡，环比下降3%。8月、9月和10月的均价分别为6249元/㎡、6178元/㎡和6063元/㎡，连续三个月下跌。11月均价小幅上涨，为6171元/㎡，环比上升2%。12月的数据仍未出来，本月第三周(12.19—12.25)的均价为6183元/㎡，几乎等同于11月的数据。
虽然上半年均价一路上涨，不过由于下半年的回挫，从数据上看，今年年底的均价跟年初相比，涨幅并不大。
在一些购房者看来，如今房价依然较高。这些购房者主要是将今年的房价与去年或前年相比而得出感受的。去年惠城区一手房每个月的成交均价都没有突破6字头，甚至前两个月的均价为4字头。而今年除了二三月外，其余月份的均价均为6000多元/㎡。今年以来每周均价的平均数为6280元/㎡，去年的同期数据为5318元/㎡，前年的这一数据为4693元/㎡，从中可见房价的涨势。
今年惠阳区的一手房成交均价走势类似于惠城区，在今年3、4月均价出现上涨，在6、7、8月达到顶峰，这三个月的均价均突破6字头，此后再度下挫，回到5字头。惠东县、博罗县和龙门县等三个县的县城区域的房价则由于当地刚性需求较大，今年以来房价稳步上升。
一手房的成交均价只能说明一个大概的情况，而且某个时间段由于市场供应产品的类型不同，均价会受到产品供应的影响。
具体到每个楼盘的产品价格，则会根据地段、配套、开发商的营销策略等情况而出现变化。今年下半年以来，由于市场成交不景气，开发商大打促销牌，一些产品的价格也出现了松动，甚至推出年内至低价格。临近岁末，在惠城区及周边，有近10个楼盘出现实实在在的4字头房源。
房价的变动牵动着购房者的神经，特别是到了年底，部分楼盘的降价举措更是引发市场波动。一些市民满心欢喜，赶紧入手；也有市民选择继续观望；更有一些老业主不满房产因降价贬值，拉横幅到售楼部抗议。
关键词：促销
撑不下去了 只能“贱卖”了
2011年上半年，重点城市房价总体保持坚挺，但自下半年起，随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销，降价大幕随之拉开，包括惠州在内的不少城市也出现了降价大规模蔓延的现象。
上半年，惠州房价高企，为了争夺客源，开发商的营销方式就没少过。到了下半年，楼市不知怎么“嗖的一下”就由红转黑，面对年底的还款压力，开发商抛出的各种各样促销信息、营销活动此起彼伏，可谓“八仙过海各显神通”。
发楼盘促销短信、街上派楼盘传单、打折横幅高挂、推特价房、请来明星来助阵、国宝兽首展出、恐龙蛋化石展览……各种营销手法让楼市显得热闹非凡，一些开发商甚至不惜重手笔、大投入展开促销。
促销手段多样、花样百出，为的就是一个目的：多卖房。
业内人士指出，惠州开发商大手笔做营销，反映出的是开发商应对目前市场相对低迷状况的担忧，他们意图通过大手笔的营销吸引眼球，扩大客户源来消化产品。
促销越来越多，力度越来越大，开发商的心也在滴血。如今的消费者早已不同从前，没有实打实的折扣就坚决不出手，持续观望，直到开发商拿出最大的诚意和最低的价格。
不过，有观望的人，就有确实需要买房的人。惠州珮筠地产有限公司副总经理王顺东说，年底密集的楼市营销活动既寻常又不寻常，传统的“金九银十”前后以及年底时段，开发商都会加大促销力度，这是很常见的做法。不过今年又有特殊的一面，因为受政策营销，不少开发商的资金压力较大，为了回笼资金，于是使出浑身解数，采用多种营销手法，只希望能吸引更多消费者。
关键词：别墅
市场大放量 销售遇难题
受2010年“4·17”楼市新政的影响，去年惠州楼市供应的一大亮点是中小户型的独领风骚，而今年市场产品供应的最大亮点可以说是别墅产品“百花齐放”。
跟前几年相比，今年别墅供应量出现井喷。不论是在中心城区惠城区，还是在沿海的大亚湾区和惠东县，大量的别墅产品推向市场。据不完全统计，惠城区一年来别墅供应量就达到一千多套。
惠州别墅大盘大多依托惠州丰富的自然山水资源，或靠山而建或临水而居。与一线城市相比，惠州别墅市场的特质主要体现在：潜力大、价格较低、尚有提升空间等几个方面。
在深圳买一套别墅动辄上千万元，而在惠州一两百万元就可以买套不错的别墅。由于绝对的价格优势，惠州的别墅备受深圳客的青睐。在今年前半年推出的几个别墅项目中，超过八成客户为深圳客。
深圳客来惠州购买别墅，大多出于投资的考虑。大量投资客导致不少别墅项目的空置率较高，一些项目入住率仅有两三成。在惠州多个别墅项目里，放眼望去，只有空荡荡的建筑和树木，人气明显不足。
下半年楼市发生了变化，深圳客在惠州楼市中的成交比例逐渐下降。楼市调控政策频出，投资客是首要被打击的对象，深圳客的投资欲望比以往已经减弱不少，在一波又一波的调控政策影响下，部分深圳客开始撤退。相反，本地购买力正在成长，惠城区八九月份推出的几个别墅产品，主要被本地购买力所消化。
如今当深圳客撤退，仅靠本地小部分的购买力所支撑，不少人担心惠州别墅的空置率会进一步提高，而且本地购买力大多涉及市区及其周边的项目，对于惠东、惠阳和大亚湾的别墅市场因此而大受影响。
下半年以来，持续供应的别墅产品开始遭遇到棘手的销售难题。前半年当不少中小户型忙着促销的时候，别墅大盘显得很淡定，下半年这些别墅项目HOLD不住了，采取降价、打折、请明星来赚吆喝、送礼物等各种营销手段来吸引购房者。
今年别墅市场一个令人关注的地方就是惠东滨海别墅楼盘的崛起，多个知名房企在这开发的、以旅游地产为主打的别墅项目推向市场，但同样受到调控政策的冲击。
不过随着今年年底惠州召开的党代会提出未来五年打造“环大亚湾经济带”，对滨海别墅盘是一大利好消息。届时惠东、惠阳和大亚湾交通设施、生活配套等条件将大为改善，有望促使沿海楼市逐渐升温。（记者 罗锐 黄慧莹）
