房价降多少是“合理回归”？

　　房价的合理与否，从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。1998年房改明确，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以买得到一套60平米的住房。这也是最早的“中国特色的房价收入比”。

　　随着中央经济工作会议的落锤定音，“促进房价合理回归”已取代“抑制房价过快上涨”，成为2012年房地产调控的最核心的关键词。

　　在2011年的最后几天，农行抛出的一份报告宣称：房价合理回归意味着：一线城市房价应该下降10%-25%；二线城市的房价应下降5%-15%。根据这份报告来推测，2012年的楼市调控可以松绑了，因为众多一二线城市楼盘价格的降幅都已在三分之一以上。

　　但恰恰就是在楼市一片“降”声中，中央经济工作会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。显然，农行报告的说法与调控的预期并不吻合。那么房价究竟下降多少才是“合理水平”？

　　房价的合理与否，从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。房价收入比也是国际通用的衡量标准。世界银行和联合国人居中心认为，房价收入比在3-6之间为“合理”；一旦数值超过6，就属“房地产泡沫区”；而超过7时，更会被公认为“全球房价最难承受地区”。

　　有专家称：房价收入比从来不适用于中国的房市。此言大谬。早在1998年房改的“顶层设计”中，就对房价和“个人承受能力”进行了具体的规定，即：在停止住房实物分配后，如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房(注：当时的供房主体)，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。也就是说，1998年房改明确，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以买得到一套60平米的住房。这也是最早的“中国特色的房价收入比”。

　　但是，在房价多年暴涨累积出的高房价的今天，不要说房价收入比4，就是要以房价收入比6的“合理水平”来作为调控的目标，显然也是不现实的。目前，中国大中城市的房价收入比平均在12-15左右(一些一线及重点城市甚至超过20)。

　　房价的合理回归，一方面是要激活被高房价所压抑的居民住房消费，解决市民的住房问题；另一方面，又要能保证“伤筋动骨”的房价大降，不会对房市及整个经济层面产生大的负面效应。

　　综合权衡，最现实并最有可能操作房价调控的“合理目标”，房价收入比应该设定在7-9之间(高出国际公认的合理水平50%以内)。而且后者这些“高位值”，应该还是全国城市的平均水平。一些房价高居不下的一二线热点城市，在实际操作中还可能允许有个别“突破”。据此测算，全国城市的房价，平均要下降四成以上，才能达到上述的房价回归的理想目标。房价下降四成，是否会对经济产生负面影响？众所周知，房价大跌，经济安全上影响最大的就是银行业。而时任银监会主席的刘明康曾在多个场合反复强调：银行业可承受房价下跌四成，风险总体可控。表明房价下降对经济影响有限。

　　当然，房价下降四成仅是理想目标，这个目标是不是调控的目标，能否实现这个目标，则要考虑多重因素，其中，最重要的因素便是调控的决心。

　　□沈晓杰(财经评论人)