“过冬说”成为2012年楼市态势的基本描述。“2012年”来了，该怎么办？尽管不同的企业有不同的战略选择，不同角度有不同的观察结论，但从产品线来看，在这个“数九寒冬”，房企不妨多建迎合刚需的120平方米以下的中小户型。
首先，这是由当下的供求关系决定的。当前，刚需走俏，大户型滞销。
合富辉煌东莞市场研究部选取去年前三季度约2万套一手住宅加以统计，得出的结果显示，供需两旺户型为71—110平方米，供应约1万套，占总供应量的一半，销售率达65%，其中销售最好户型为71—80平方米的两房，其次为91—110平方米三房。相对而言，130平方米以上户型销售较缓慢，销售率仅44%。
大户型(120平方米以上)产品，属于改善型需求户型，其买家多为二次或多次置业者。由于调控政策持续加码，二套房首付高达六成，三套以上住房全额付款，同时，利率屡次上调，使得置业门槛大为提高，所以众多主打大户型的楼盘销售纷纷遭遇“滑铁卢”，其中不乏房地产巨鳄旗下的项目。大户型滞销，无疑给众多盲目追求“豪宅”的开发商上了沉重的一课。
其次，从行业大势来看，开发更多适合居住的房子成为必然，中小户型更加贴近居住属性。
日前召开的中央经济工作会议除了表态“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”之外，还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。今年，中央继续坚持“稳健的货币政策”，同时“增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。时下，存款准备金率已经开始下调，有多个城市的首套房贷利率不再上浮。对于事关房企命门的货币政策，多数解读是，货币政策会定向宽松，但对于房地产业依然会十分严厉；差别化的信贷政策会更加明显，相比二次以上置业的大户型，首次置业的中小户型更容易受到信贷支持，有利于房企回笼资金。
从房地产业发展历程来看，2011年成为房地产业的分水岭，房地产业进入了下半年，追求高溢价的黄金时代已经走完，追求走量的白银时代已经到来。房地产调控要求，房地产淡化投资属性，回归居住属性，并实现房价的合理回调。
作为行业的风向标，万科现在开发住宅更加侧重居住属性，为刚需盖好房，并盖有人住的房子。万科去年已在西安出售18平方米的“迷你户型”，今年也将在北京推出15平方米的公租房，这种超小户型瞄准刚毕业的大学生及在读的博士生群体。
万科的迷你户型不一定有推广价值，但其鲜明的市场细分以及对自住群体的殷勤态度是值得学习借鉴的。
东莞822万常住人口中，只有大约180万的户籍人口，大部分是寄身工厂中的外来人口，其中的中高级蓝领将成为东莞日后的购房主力军。对他们而言，120平方米以下的中小户型尤其是六七十平方米的两房单位，是极度渴望的家庭载体。同时，要迎合即将崛起的蓝领，价格还得更加理性，每平方米四五千元对中高级蓝领夫妻来说是相对比较理想的。
此外，可能有企业会顾虑，中小户型的利润率不如大户型。其实，未必如此。如，一本土品牌开发商在西平开发的某楼盘，尽管两房单位素质比不上三房单位，但每平方米的单价比三房还要贵数百元。况且，时下已经到了追求“薄利多销”的时代，已经不是追求高溢价的时代，盲目建设的大户型连卖都卖不动了，更别说盈利了。
综上所述，多建符合市场需求的中小户型，应该成为一个基本的市场导向。但是，具体到每一项目，还得根据所在片区的置业群体、竞争态势等来具体制订产品策略，不宜盲目建设。例如，“人烟稀少”的松山湖，近期两房销量就不一定可观。
