外来房产大鳄缘何笑傲杭州楼市(3)

　　项目多以刚需产品为主

　　值得一提的是，外来房企成交比较好的这些楼盘，除了西溪蝶园，基本上为首次置业的楼盘，面向刚需，而这部分客群，显然在双限下受到的影响是最小的。

　　比如金地自在城、中海紫藤苑、世茂江滨花园、江语海和滟澜山，都有大量户型面积在八九十平方米，总价在100万元左右的房源，这些房源正好是刚需们的最爱。

　　比较特殊的是两个楼盘，保利湾天地和世茂江滨Cosmo，这两个项目都为商业地产性质的酒店式公寓，是不限购不限贷的物业，反而成为调控政策下的受益者。加上总价又比较低，对于自住者来说，花上不多的钱就可以拥有一套自己的住房；对于投资者来说，进驻门槛不高，风险也不大，自然要下单。

　　正好适合刚需的要求，这跟这些外来房企进入杭州的拿地策略也不无关系。事实上，10强榜单上的8个外来房企楼盘中，其中有5个位于下沙，2个位于三墩，1个位于西溪，应该都算不上是杭州的市中心。事实上，外来房企进入杭州，往往带着几个条件：首先是地块要大，市中心这样的地块自然不多见，只能选择郊区；其次地块不能太贵，毕竟首次进入杭州不知市场深浅，还不敢贸然下太多的成本；另外，杭州本地开发商在做高端市场方面，在全国楼市也颇有竞争力，在杭州本地更是有很大的号召力，所以很多外来房企进入杭州的第一个项目，都以平民化的刚需产品为主，而这样的产品定位，无疑在2011年取得了先机。

　　杨怀东认为，相对来说，杭州本土房企产品定位相对高端，在目前的楼市背景下，很难通过降价促销去达到既定的销售目标。这也使得本地房企在2011年动作不多。不过随着调控的深入，市场形势日益严峻，到了2012年，无论是外来房产大鳄还是本土房企，价格都将会全面下调。(记者 吴彩萍)