房闹新招“退按揭” 开发商头有点大(2)

　　按照这样的购房合同，业主若提出撤销申请，导致无法在规定时间内取得贷款的，确实需要承担违约责任。不过，在洪先生他们看来，只要能成功退到房，这样的违约责任和跌价比起来，代价并不大。

　　业主们的分析是这样的：一套总价格100万元左右的房子，目前房价已跌去十多万元，但退房的违约金，按照30%的首付算，未付款为70万左右，赔2%的违约金就是1.4万元左右，业主绝对是退了更合算。

　　如果开发商不退房，每日万分之一的违约金，也就是每一万元一天赔1元，业主们觉得，和钱存在银行的利息相当，比7%左右的贷款利率要低。但其实这样一来，双方都双输，开发商拿不到余下房款，业主们也是白白付了违约金，也没啥好处。

　　由此退房，是否可行

　　显然，在这一事件中，开发商是比较被动的。该楼盘某位负责人表示：业主因为降了价就找理由想退房，是不可能的，就算撤销了银行贷款申请，开发商也不可能解除购房合同。

　　但话虽然这么说，假如业主们真的不去办按揭了，开发商依然是束手无策的。

　　而对于业主们的做法，律师们也有不同的意见。

　　浙江浙联律师事务所的舒军律师认为，就算起诉到法院，业主提出的两条退房理由很难得到法官的认同。地铁属开发商的红线之外，哪怕楼书上标明了地铁在建，也无法律效力，最多也就只能对开发商进行行政处罚，与业主并没有利益关联。而业主所说“住宅科技体系”，也要等建成后，看是否与楼书有明显不符，目前这一理由只是猜测不能成立。

　　因此，舒军律师认为，业主以此要求退房，很难得到支持。而购房合同只约定了开发商有权选择退房，因此，业主没权利退房，否则就违背了契约精神。如果开发商不同意退房，业主即使撤销了贷款申请，也无法解除合同。

　　而浙江腾飞金鹰律师事务所的陈钟律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，有5种情形之一的，可以解除合同，其中第二条为“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。该楼盘的业主只要书面通知开发商，已经撤销了贷款申请，就已经尽到了告知义务，双方可以解除合同。当然，要解除合同，违约方肯定要承担违约责任，因此本着公平原则和对等原则，应该参照合同中“开发商选择退房，业主需承担2%的违约金”。不过，陈钟也表示，业主要解除合同，还是要有充分的理由，比如向法院提供确实无还贷能力的证明等。

　　而对开发商们来说，也许下一步他们要考虑的，是如何提高违约的成本。在接下来的购房合同中，哪怕有楼盘出现“10%的违约金”的约定也并非没有可能。(赵红燕)