2009年~2012年 一个房地产项目的沉浮史(2)

　　2011年：

　　限购限贷限价三重打压

　　资金困难取消年底开盘

　　然而，想不到的是，2011年1月26日，新“国八条”出台，限购政策再度升级；7月12日，国务院常务工作会议上强调限购政策要严格执行；之后全国共有46个城市出台了限购政策。

　　在限购、限贷、限价的三重打压下，房地产市场预期转变。到2011年11月，全国房地产市场掉头转向，而杭州是其中的重灾区。在全国的降价潮中，杭州是全国最先降价的城市之一，2011年最受资金链考验的标杆房企绿城，也在杭州。截至2011年12月底，杭州新建商品住宅库存已经高达343万平方米，同比增长92.5%，几乎翻了一倍。当年在杭州楼市呼风唤雨的温州炒房团等民间投资者，在当前的楼市环境中几近绝迹。房企的资金链紧张，已经是公开的秘密。

　　“田园”不能例外。一期已经开工近一年，有些已经封顶，二期也将开工建设，6亿元的资金已经投入其中，包括土地出让成本、前期工程费用等。一方面，到了年末，工程款需要结算；另一方面，项目要继续推进的话，还需要装修等费用，资金已经岌岌可危。因此，项目决定以182亩的土地作为抵押(评估价值8亿多)，对外融资4.5亿元，融资期限2~3年。融资借款主要用于项目的土建、配套设施、设备、室外园林绿化等工程。

　　记者昨天致电该项目售楼处，销售表示，原定年底开盘的计划已经取消，“怎么也要到春节后了。”既然没开盘，所以价格也没有确定。

　　2012年：

　　调控不放松私募爆棚

　　小地产企业岌岌可危

　　2012年调控不放松，房地产信贷依旧趋紧，信托产品设限重重，像“田园”这样遭遇资金困局、寻求融资的房地产项目非常普遍。这种现象直接催生了房地产私募的红火。统计数据显示，就在这短短两年的时间内，房地产私募基金已经发展到了1000亿元规模。

　　德信资本老总陈义枫近期就非常忙。和记者约定的采访，前前后后磨合了半个多月，最终约在了元旦。而在采访期间，记者还能在电话这头听到他不断地间歇交代秘书，招呼如约前来的一些合作伙伴。

　　而这可能就是近期房地产私募的生存状态：到处都是项目，到处都是机会。陈义枫表示，2011年一年，公司实施的项目是10个，资金规模是10个亿，项目分布在河南、河北、云南、贵州、江苏、广东等地。而公司接触、洽谈过的项目可能高达一两百个。

　　“即便是万科，恒大这样的公司也缺钱。”陈义枫表示。房企缺不缺钱主要看两点，一是原来的资金杠杆率高不高，二是融资渠道宽不宽。目前的状况是，央企比较好过，公司越小日子越难过。

　　业界称，地产私募是房地产行业最后的一根救命稻草，但是这根稻草真的能够堪当大任吗？

　　河山资本创始人曹少山表示，从现状来讲，中国地产私募基金远没有大家想象得那么强大和重要。对绝大多数开发商来讲，尤其是小开发商来讲，地产基金目前还只是“水中花镜中月”，你勾不到它，它也帮不了你。首先从规模上讲，目前真正的、独立的可以为第三方地产公司做融资的地产基金，其规模最多也就200亿，这对于5万亿的中国房地产投资来说只能是杯水车薪。

　　“私募基金在中国目前的状态是襁褓婴儿，现在我们还没有能力去拯救开发商。”曹少山表示，如果开发商把它当成新的资金来源的话会误入歧途。

　　这一点，陈义枫有同感。陈义枫表示，就一个具体的合作项目，比如募资了3个亿，对一个企业的现金流和生存会有立竿见影的效果，但是，“真正能够找到我们，又能相互合作的项目还很少。”

　　就比如“田园”，记者曾经向一个不愿透露姓名的私募经理打听，对这样的项目，公司是否有兴趣？这名私募经理表示，浙江那边的项目总体上泡沫比较大，一般不考虑。现在的投资对象主要是品牌企业、大企业，因为小企业一旦周转不开，风险很大。记者了解到，一家品牌上市房企的深圳公司，最近刚刚募集了几个亿，融资成本在20%以下。

　　前景

　　今明两年房地产

　　并购将层出不穷

　　像“田园”这样，从2009年~2012年，历经房地产的繁华与消沉的地产项目还有很多。就记者所了解的，一个资深的私募经理手上就有一两百个这样急需用钱的项目。然而，市场上最缺的还是钱，德信资本老总陈义枫就表示，公司80%的人手都在找钱。

　　钱少，要钱的项目多，而资本向来“嫌贫爱富”，规避风险，因此，这注定了房地产行业中最急需用钱的小开发商，最难找到钱，也最难过。表现在并购市场上，一般并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年或是由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。

　　“估计今后两年是地产基金等其他非主流金融机构发展的爆炸性时间。”德信资本资深市场经理程卫华预测，2012年在一些二三四线城市，中等规模的并购案会层出不穷，主要形式会以出让全部或部分股份，进行抛售或者联合开发等形式出现。考虑到2012年上半年国家调控政策会持续下去，银行贷款紧缩不会变化，工程款、土地出让金等压力会逐步显现，所以下半年的并购机会多于上半年。 记者蒋悦飞