开发商拿地趋谨慎 底价交易渐成主流

　　宏观调控下，上海住宅市场交易连连走低。价格预期转向后，土地市场地块 “争抢抬价”场面也大幅减少，底价成交逐渐成为土地市场的“主旋律”。

　　来自上海中原地产研究咨询部的统计数据显示，去年上海土地市场累计供求幅数分别为783幅、729幅，比2010年分别增长了35%和39.12%。尽管土地供求面积同比分别增长了27.78%、15.29%，但全年土地累计成交金额同比下滑了33.16%。

　　上海中原地产分析师吴依说，土地溢价率水平降低，是因为土地起拍价格抬高，更接近市场预期。以青浦区华新镇为例，2010年，该区域出让了1幅商住地块“华新镇新府中路西侧地块”，出让面积22.78万平方米，起始价4.72亿元，最后以高达293%的溢价率成交。去年，该片区出让了“华新镇新府中路东侧地块”，同样是商住性质，出让面积14.74万平方米，起始价为9.95亿元，最后以零溢价成交；另一方面，折射出持续调控压力之下，房地产企业的拿地心态趋于谨慎，土地成交价格也趋于理性。中原地产的监测数据还显示，去年全国范围内13个重点城市居住用地最高溢价率的平均值为110%，而2007、2009、2010年的同一指标曾分别高达431%、252%、272%。

　　眼看住宅市场成交低迷，不少开发商意欲将资金转投商办用地。不过，去年上海商办类用地交投比重的增长并未十分明显。数据显示，去年上海商办类地块供应占全部经营性地块比重为46%，较2010年上升8个百分点；交易比重为41%，同比上扬2个百分点。这同样从一个侧面显示出了开发商出手拿地时，理性成分居多。

　　各路房企拿地心态虽趋于谨慎，但企业发展的需求决定了土地储备仍无法停滞。去年，绿地、万科、远洋、恒大、复地等品牌房企，均出手竞得了地块。在资金趋紧的形势下，还有一些开发商通过联手拿地的方式谋求新的发展。根据仲量联行一份最新调查，去年第四季度，上海办公楼市场中租赁需求开始减弱。业内普遍认为，相比于住宅用地，开发商对于商办地块将依然较为谨慎，高溢价的概率更小。上海中原地产分析认为，在住宅市场价格下行、交投不旺的预期下，预计今年上海土地市场地价有可能进一步呈下行趋势。(记者 张奕)