●根据《深圳经济特区房地产登记条例》，房地产办理初始登记后就能为小业主办证。但是一道简单的“初始登记”，却往往让开发商“卡壳”。

　　●地价未清、擅改功能、建筑验收不合格……此类问题，直接导致房产证“难产”，其中陷入无证“尴尬”的不乏名楼名盘。

　　●据调查，房产证“难产”项目多属“大龄”，土地出让时间往往在十几、二十年前，期间调整规划、建筑和地价标准纠结不止，因此如何理清一堆“历史遗留问题”，成为房产证“顺产”的关键。

　　房产证到手仍有“新问题”

　　“房产证能拿上了，但是新的问题又出现了。”近日，本报收到佳和凯丰花园业主代表的一封“感谢信”，在拖延13年的房产证终于“顺产”之后，佳和凯丰花园的业主们又遇到了新难题。

　　佳和凯丰花园，是深圳近期的舆论焦点。

　　本月初，省委常委、深圳市代市长王荣亲自登上“直通车”，认真倾听佳和凯丰花园业主反映不良开发商一拖13年，至今未办理房产证的问题。在仔细听取业主意见后，王荣责令有关部门快速处理佳和凯丰花园办证难问题，要求立刻开设专门账户接受房款，只要业主补齐房款，相关部门同步为业主办理房产证，使业主私有房产能得到切实保护。翌日，市规划国土委、开发商立即拿出了办证工作实施方案，拖延13年的房产证终于有望“顺产”。

　　房产证即将到手，业主们却高兴不起来。在这封感谢信中，业主们如此写道：“美中不足的是，又出现了3号楼(C栋)的规划属性问题。”

　　业主们所说的佳和凯丰花园3号楼，曾经在1994年立项之初登记为单身公寓，共计42户，总面积为3600平方米，平均每户达到了80～100平方米。“单身公寓的功能属性，完全和现实不符合。”而据业主反映，从认购房屋至今，该3号楼都是按照住宅楼办理的相关手续和诉求。

　　按照相关规定，公寓和住宅在产权年限上略有分别，少数公寓使用年限不足30年，而且公寓大多户型偏小，每户面积低于80平方米，可作商业用途。住宅与公寓，一词之别，实际上大相径庭。

　　简单办证为何难倒开发商？

　　佳和凯丰花园的用地，早在1991年就出让使用，至今已经18年，时间跨度很大。

　　位于福田区上梅林中康路的凯丰花园，于1991年出让给凯丰特种汽车工业有限公司，土地用途为工业用地。1995年，原市规划国土局与凯丰公司签订第一补充协议，同意用地西侧约1万平方米建住宅及单身公寓，并在1997年测算了地价，但用地单位未缴交地价及完善用地手续。1999年至2004年，当时的规划国土部门与凯丰公司多次签订补充协议，在该用地东侧新增了建筑面积，功能为住宅、公寓、商业，性质为商品房；西侧建筑功能为住宅、单身公寓、商业，其中部分建筑面积为商品房性质，部分尚为非商品房性质。

　　期间，凯丰公司与深圳佳和房地产开发有限公司合作，共同开发该项目，凯丰公司分得约45%房产，佳和公司分得约55%房产。1996年，佳和公司在其分得房产不具备销售资格的情况下，违规销售给小业主。根据相关规定，非商品房转为商品房，需补缴相应地价，完善相关手续后，方能为小业主办理房地产证。小区一共有4栋497户，目前未办理房地产证的共有98户。

　　市房地产权登记中心工作人员告诉记者，根据《深圳经济特区房地产登记条例》，房地产办理初始登记后就能为小业主办证。如符合办证条件的，当事人可备齐开发商的营业执照、法人代表证明、法人代表的身份证复印件、法人代表的授权委托书这四种材料，前往深圳市房地产权登记中心办理二级转移登记。

　　但是，看似简单的办证流程，却难倒了一批开发商，其中的“奥秘”，就在办理“初始登记”上。

　　《深圳特区房地产登记条例》第30条显示，申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：包括土地使用权属证明，建筑许可证，施工许可证，建筑物竣工验收证，经市政府指定的机构审定的竣工结算书，建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)，登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

　　正是因为上述某项证明或者是验收无法通过，导致开发商无法办理初始登记，房产证更是无从谈起。